Kentsel Dönüşüm Sonrasında Haklar Nasıl Korunur?
Kentsel dönüşüm süreci, yeni binanın tamamlanması ve anahtarların teslim edilmesiyle sona ermez. Yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat mülkiyetine geçiş, yeni tapuların kontrolü, ortak alanların teslimi, eksik ve ayıplı işlerin tespiti, yönetim planının uygulanması ve müteahhidin teslim sonrası sorumlulukları bu dönemin en önemli konularıdır.
Teslim aşamasında fark edilmeyen veya yazılı olarak kayıt altına alınmayan sorunlar, daha sonra giderilmesi zor ve maliyetli uyuşmazlıklara dönüşebilir. Bu nedenle bağımsız bölümlerin ve ortak alanların teslimi yalnızca anahtar alışverişi olarak görülmemeli; teknik, hukuki ve idari belgeleri kapsayan bir süreç olarak yönetilmelidir.
1. Yeni bina tamamlandığında teslim işlemi nasıl yapılmalıdır?
Teslim, yalnızca müteahhidin dairenin anahtarını malike vermesi değildir. Bağımsız bölümün sözleşmeye, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun şekilde tamamlanmış olması gerekir.
Teslim sırasında en az şu hususlar kontrol edilmelidir:
- Dairenin katı, cephesi ve konumu,
- Net ve brüt kullanım alanı,
- Oda ve bölüm dağılımı,
- Kapı, pencere ve doğramalar,
- Elektrik ve su tesisatı,
- Isıtma ve soğutma sistemi,
- Mutfak ve banyo donanımları,
- Balkon, teras, depo ve otopark,
- Duvar, tavan ve zemin imalatları,
- Su ve ısı yalıtımı,
- Teknik şartnamede belirtilen marka ve malzemeler.
Teslim sırasında görülen bütün eksikler yazılı bir tutanağa geçirilmelidir. Tutanakta her eksikliğin nerede bulunduğu, nasıl giderileceği ve müteahhide verilen süre açıkça gösterilmelidir.
“Daireyi eksiksiz teslim aldım” şeklindeki genel ve matbu ifadeler, gerekli teknik inceleme yapılmadan imzalanmamalıdır.
Pratik Öneri
Teslim incelemesine mümkünse bağımsız bir mimar veya mühendisle gidin. Teslim tutanağına fotoğrafları numaralandırarak ekleyin:
Eksik 1 — Salon pencere kenarında su sızıntısı
Fotoğraf 1 ve 2
Giderilmesi için verilen süre: 15 gün
Kullanılabilecek belge
Bu soru altında indirilebilir bir:
“Bağımsız Bölüm Teslim ve Eksik İş Tespit Tutanağı Örneği”
verebiliriz. Bu belge, maliklerin en çok kullanacağı örneklerden biri olur.
2. Yapı kullanma izin belgesi, yani iskân nedir?
Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsatına ve eklerine uygun şekilde tamamlandığını ve kullanılabilir durumda olduğunu gösteren idari belgedir.
Belgeyi düzenlemeye yetkili kurum genellikle ilgili belediye veya ruhsatı düzenleyen idaredir. Yapı kullanma izin belgesi, halk arasında çoğunlukla “iskân” olarak adlandırılır.
İskân sürecinde yapının:
- Ruhsat ve projelere uygunluğu,
- Teknik sorumluluklarının tamamlanması,
- Altyapı bağlantıları,
- Yangın güvenliği,
- Otopark ve ortak alanlar,
- Asansör ve tesisat sistemleri,
- Yapı denetim sürecine ilişkin belgeleri
kontrol edilir.
Yapı kullanma izin belgesi ve onaylı projeler, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyenin ilgili imar biriminden temin edilebilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Müteahhidin “İskân başvurusu yaptık” açıklamasıyla yetinilmemelidir. Başvurunun tarihi, eksik evrak bulunup bulunmadığı ve belgenin gerçekten düzenlenip düzenlenmediği yazılı olarak kontrol edilmelidir.
3. İskân alınmadan daire teslim alınabilir mi?
Daire fiilen kullanılabilir durumda olsa bile iskân alınmamış olması önemli hukuki ve pratik riskler doğurabilir.
İskân bulunmaması şu sorunlarla karşılaşılmasına neden olabilir:
- Kat mülkiyetine geçişin tamamlanamaması,
- Tapunun kat irtifakı olarak kalması,
- Belediye ve idari yaptırım riski,
- Elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinde sorun,
- Yapının ruhsat ve projeye aykırı olduğuna ilişkin şüphe,
- Konut kredisi ve satış işlemlerinde güçlük,
- Ortak alanların tamamlanmamış olması,
- Mülkün piyasa değerinin etkilenmesi.
Ancak iskânın bulunmaması her zaman yapının tamamının kaçak olduğu anlamına gelmez. Belgenin neden alınamadığının incelenmesi gerekir. Sorun basit bir evrak eksikliğinden de, ruhsata aykırı ciddi bir imalattan da kaynaklanabilir.
⚖️ GH Hukuk’un Değerlendirmesi
İskânsız teslim teklif edildiğinde yalnızca anahtarın alınması değil, teslimin hukuki sonuçları da değerlendirilmelidir. Malik, daireyi teslim alırken iskânın daha sonra alınacağına ilişkin belirsiz bir taahhütle yetinmemelidir.
Teslim tutanağına iskân eksikliği açıkça yazılmalı, tamamlanma süresi ve müteahhidin sorumluluğu korunmalıdır.
Kullanılabilecek belge
“İskân Eksikliği Nedeniyle Müteahhide İhtarname Örneği”
bu bölümün altında sunulabilir.
4. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçirilmemiş bir yapıdaki bağımsız bölümlere ilişkin arsa payına bağlı haktır.
Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve bağımsız kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Yeni bina tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kat irtifakı kurulmuş bir yapıda yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine, gerekli koşullarda kat mülkiyetine resen geçiş yapılabilir.
Kat mülkiyetine geçilmemiş olması, maliklerin dairelerini kullanamayacağı anlamına gelmeyebilir; ancak tapu ve yapı kayıtları arasında uyumsuzluk bulunduğunu gösterebilir.
Belge Kontrolü
Malikler e-Devlet veya tapu müdürlüğü üzerinden güncel tapu kayıtlarını kontrol etmelidir. Tapuda özellikle şu bilgiler karşılaştırılmalıdır:
- Bağımsız bölüm numarası,
- Kat,
- Nitelik,
- Arsa payı,
- Eklentiler,
- Malik bilgisi,
- İpotek, haciz ve şerhler.
5. Yeni tapular ne zaman alınır ve nasıl kontrol edilir?
Yeni tapuların oluşturulabilmesi için yapının tapudaki hukuki ve teknik durumunun tamamlanması gerekir. Bu süreçte cins değişikliği, kat mülkiyeti, bağımsız bölüm numaraları ve arsa payları tapu siciline işlenir.
Kat mülkiyeti kurulurken onaylı mimari proje, yönetim planı, bağımsız bölüm bilgileri ve yapı kullanma izin belgesi önem taşır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü rehberinde, kat mülkiyeti için bağımsız bölümlerin konumunu, numarasını, arsa payını, niteliğini ve varsa eklentilerini gösteren mimari proje ile yönetim planı öngörülmektedir.
Tapu alındığında yalnızca malik adının doğru yazılıp yazılmadığına bakılmamalıdır.
Şu unsurlar da incelenmelidir:
- Sözleşmede vaat edilen daire ile tapudaki daire aynı mı?
- Kat ve bağımsız bölüm numarası doğru mu?
- Konut veya işyeri niteliği doğru mu?
- Depo, otopark veya başka eklenti tapuda gösterilmiş mi?
- Arsa payı projeye ve paylaşım sözleşmesine uygun mu?
- Tapuda beklenmeyen ipotek, haciz veya şerh var mı?
- Bağımsız bölüm yanlış kişiye tescil edilmiş mi?
Uygulamada En Sık Yapılan Hata
Maliklerin “Tapu çıktı” denildiğinde belgeyi ayrıntılı incelemeden teslim almasıdır. Yanlış bağımsız bölüm numarası veya eksik eklenti, ileride satış ve kullanım aşamasında ciddi sorunlara yol açabilir.
Kullanılabilecek belge
“Yeni Tapu Kontrol Listesi”
hazırlayabiliriz. Bu, hukuki dilekçeden çok ziyaretçinin kolayca işaretleyebileceği tek sayfalık bir kontrol formu olmalıdır.
6. Ortak alanlar nasıl teslim edilmelidir?
Merdivenler, koridorlar, bina girişleri, çatı, cephe, temel, bahçe, otopark, sığınak, asansörler, teknik odalar, sosyal tesisler ve ortak tesisatlar yalnızca müteahhit ile tek tek daire sahipleri arasındaki özel alanlar değildir.
Ortak alanların tesliminde şu unsurlar incelenmelidir:
- Onaylı mimari proje,
- Peyzaj ve vaziyet planı,
- Teknik şartname,
- Yangın ve güvenlik sistemleri,
- Asansör ruhsat ve belgeleri,
- Otopark yerleşimi,
- Sığınak ve teknik hacimler,
- Jeneratör ve hidrofor,
- Kamera ve giriş sistemleri,
- Çatı ve cephe yalıtımı,
- Ortak alan aydınlatmaları,
- Garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları.
Teslim işlemi, geçici yönetim veya kat malikleri adına yetkilendirilmiş temsilcilerle yapılabilir. Ancak temsilcinin yetkisinin açık olması ve teslim tutanağının bütün maliklerin incelemesine sunulması gerekir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bağımsız bölümlerin teslim edilmiş olması, ortak alanların da eksiksiz teslim edildiği anlamına gelmez.
Müteahhit, daire anahtarlarını teslim ederek peyzaj, otopark, çatı, sosyal tesis veya ortak teknik sistemler konusundaki yükümlülüklerinden kurtulmuş sayılmaz.
Kullanılabilecek belge
“Ortak Alan Teslim ve Teknik Belge Tutanağı”
bu bölüm için oldukça yararlı olur.
7. Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark nedir?
Eksik iş, sözleşme veya projeye göre yapılması gereken bir işin hiç yapılmamasıdır.
Ayıplı iş ise yapılmış olmakla birlikte sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye veya beklenen kullanım amacına uygun olmayan imalattır.
Örneğin:
- Hiç yapılmayan depo: eksik iş,
- Yapılan ancak su alan depo: ayıplı iş,
- Takılmayan mutfak dolabı: eksik iş,
- Teknik şartnameden düşük kalitede dolap: ayıplı iş,
- Yapılmayan peyzaj: eksik iş,
- Yanlış eğim nedeniyle su biriken peyzaj alanı: ayıplı iş.
Bu ayrım, malikin ileri sürebileceği talepler ve zamanaşımı değerlendirmesi bakımından önem taşıyabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, ayıplı eser hâlinde iş sahibine şartlarına göre ayıbın giderilmesini isteme, bedelden indirim, sözleşmeden dönme ve zararının tazminini talep etme imkânları tanır.
GH Hukuk’tan Not
Eksiklik ve ayıp listesi hazırlanırken yalnızca görsel kusurlar yazılmamalıdır. Yalıtım, tesisat, taşıyıcı olmayan yapı elemanları, yangın sistemi ve ortak teknik ekipmanlar da uzmanlarca incelenmelidir.
8. Ayıplı ve eksik işler müteahhide nasıl bildirilmelidir?
Ayıp fark edildiğinde mümkün olduğunca kısa süre içinde yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirimin amacı, sorunun varlığını, fark edildiği tarihi ve malikin talebini açıkça ortaya koymaktır.
Bildirimde şu bilgilere yer verilmelidir:
- Taşınmaz ve bağımsız bölüm bilgileri,
- Sözleşmenin tarihi,
- Teslim tarihi,
- Tespit edilen ayıp veya eksiklik,
- Ayıbın ilk ne zaman fark edildiği,
- Fotoğraf ve teknik raporlar,
- Talep edilen düzeltme,
- Müteahhide verilen süre,
- Hakların saklı tutulduğuna ilişkin kayıt.
Günlük iletişim için e-posta veya mesaj kullanılabilir. Ancak ciddi, tekrarlanan veya mali değeri yüksek ayıplarda noter ihtarnamesi daha güçlü bir ispat aracı olabilir.
Örnek kısa bildirim metni
… tarihli sözleşme kapsamında tarafıma teslim edilen … numaralı bağımsız bölümde, ekli fotoğraf ve teknik raporda gösterilen eksik ve ayıplı imalatlar tespit edilmiştir. Söz konusu imalatların … gün içinde sözleşme ve teknik şartnameye uygun biçimde giderilmesini, aksi hâlde yasal haklarımı kullanacağımı bildiririm.
Bu metin yalnızca genel bir örnektir. Somut olayda sözleşme ve ayıbın niteliğine göre uyarlanmalıdır.
Kullanılabilecek belge
Bu sorunun altında:
“Eksik ve Ayıplı İşlerin Giderilmesi Talebine İlişkin İhtarname Örneği”
verilebilir.
9. Teslim tutanağına imza atılması ayıplı işlerle ilgili hakları sona erdirir mi?
Teslim tutanağının içeriğine göre farklı sonuçlar doğabilir.
Malik, tutanağa eksikleri yazarak ihtirazi kayıtla teslim alabilir. Bu durumda bağımsız bölümü teslim alırken eksik ve ayıplara ilişkin haklarını saklı tuttuğunu açıkça belirtmiş olur.
Buna karşılık hiçbir inceleme yapılmadan:
“Bağımsız bölümü eksiksiz ve ayıpsız teslim aldım, müteahhitten hiçbir hak ve alacağım kalmamıştır.”
şeklindeki geniş kapsamlı bir metnin imzalanması ileride tartışma yaratabilir.
Bununla birlikte teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilmesi mümkün olmayan gizli ayıplar daha sonra ortaya çıkabilir. Su yalıtımı, tesisat kaçağı, cephe problemi veya çatı kusuru kullanım başladıktan aylar sonra anlaşılabilir.
Pratik Öneri
Teslim tutanağına şu tür bir kayıt eklenebilir:
Bağımsız bölüm, ekte belirtilen eksik ve ayıplara ilişkin bütün talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla teslim alınmıştır. Olağan incelemeyle tespit edilemeyen gizli ayıplara ilişkin haklarımız saklıdır.
10. Müteahhidin teslimden sonra garanti veya sorumluluk süresi var mıdır?
İnşaat işleri bakımından “garanti süresi” tek bir süre olarak değerlendirilmemelidir.
Sorumluluğun süresi ve kapsamı şu unsurlara göre değişebilir:
- Taraflar arasındaki sözleşme,
- İşin eser sözleşmesi niteliği,
- Malikin tüketici olup olmadığı,
- Ayıbın açık veya gizli olması,
- Müteahhidin ağır kusuru,
- Kullanılan ürünlerin üretici garantileri,
- Ayıbın taşınmaz yapıyla ilgili olup olmadığı.
Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmaz yapılara ilişkin ayıplarda genel eser sözleşmelerinden farklı zamanaşımı düzenlemeleri bulunmaktadır. Müteahhidin ağır kusurlu olması hâlinde daha uzun süreler gündeme gelebilir.
Tüketici işlemi niteliğindeki dosyalarda 6502 sayılı Kanun’daki ayıplı mal veya hizmet hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı da ayrıca değerlendirilmelidir. Kanun, tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsar.
Bu nedenle “Yeni binanın beş yıl garantisi vardır” şeklindeki tek cümlelik genel açıklamalar her olay bakımından yeterli değildir.
⚖️ GH Hukuk’un Değerlendirmesi
Sürenin kaç yıl olduğu kadar, ayıbın ne zaman fark edildiği ve ne zaman bildirildiği de önemlidir. Ayıp ortaya çıktığında “garanti bitmedi” düşüncesiyle beklenmemeli; delil oluşturacak yazılı bildirim gecikmeden yapılmalıdır.
11. Müteahhit eksik veya ayıplı işleri gidermezse ne yapılabilir?
Müteahhide uygun süre verilmesine rağmen eksikliklerin giderilmemesi hâlinde, ayıbın niteliğine göre farklı yollar değerlendirilebilir:
- Ayıbın müteahhit tarafından giderilmesinin istenmesi,
- Giderim masrafının talep edilmesi,
- Bedelden indirim,
- Uğranılan zararın tazmini,
- Delil tespiti,
- Arabuluculuk,
- Dava,
- Şartları varsa teminatın paraya çevrilmesi.
Malikler eksiklikleri kendileri yaptıracaksa, öncesinde mevcut durumun güçlü şekilde belgelenmesi gerekir. Aksi hâlde müteahhit, ayıbın bulunmadığını veya yapılan masrafın gereksiz ve yüksek olduğunu ileri sürebilir.
İzlenebilecek yol
- Teknik rapor hazırlanır.
- Fotoğraf ve videolarla durum tespit edilir.
- Müteahhide yazılı bildirim yapılır.
- Makul süre verilir.
- Gerekirse mahkemeden delil tespiti istenir.
- Onarım teklifleri alınır.
- Uygun hukuki talep belirlenir.
Kullanılabilecek belge
Bu başlığın altında iki ayrı örnek sunabiliriz:
- Eksik ve Ayıplı İşlerin Giderilmesi İhtarname Örneği
- Sulh Hukuk Mahkemesine Delil Tespiti Talep Dilekçesi Örneği
Ancak delil tespiti dilekçesinin, somut olayın teknik ve hukuki özelliklerine göre uyarlanması gerektiğini açıkça belirtmeliyiz.
12. Yeni site veya apartman yönetimi nasıl kurulur?
Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde yürütülür.
Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Kat malikleri, yönetici veya yönetim kurulu seçebilir. Büyük ve birden fazla bloktan oluşan yapılarda toplu yapı düzenlemeleri de gündeme gelebilir.
İlk yönetim sürecinde şu işlemler yapılmalıdır:
- Kat malikleri kurulunun toplanması,
- Yönetici veya yönetim kurulunun seçilmesi,
- Denetçi seçilmesi,
- İşletme projesinin hazırlanması,
- Ortak banka hesabının açılması,
- Defterlerin noter tasdikinin yapılması,
- Ortak alan ve teknik tesislerin teslim alınması,
- Hizmet sözleşmelerinin incelenmesi,
- Demirbaş ve garanti belgelerinin kayıt altına alınması.
Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim biçimini ve kullanım kurallarını düzenleyen bağlayıcı belgedir. Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planının tapu işlemlerinde sunulması gerekir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Müteahhit tarafından hazırlanmış yönetim planı olduğu gibi kabul edilmemelidir. Yönetim planında müteahhide veya belirlediği işletme şirketine uzun süreli ve tek taraflı avantaj sağlayan hükümler bulunabilir.
Özellikle şu hükümler incelenmelidir:
- İlk yöneticinin kim olacağı,
- Yönetim süresi,
- Ticari alanların giderlere katılımı,
- Otopark ve sosyal tesis kullanımı,
- Reklam ve tabela hakları,
- Ortak alanların kullanım yetkisi,
- İşletme şirketiyle yapılan sözleşmeler.
13. Ortak giderler ve aidatlar nasıl belirlenir?
Ortak giderler, binanın veya sitenin yönetimi, korunması, bakımı ve ortak hizmetlerin yürütülmesi için yapılır.
Başlıca giderler şunlardır:
- Kapıcı, güvenlik ve temizlik,
- Asansör bakım ve işletme,
- Ortak elektrik ve su,
- Isıtma sistemleri,
- Bahçe ve peyzaj,
- Sigorta,
- Yönetim ve muhasebe,
- Teknik bakım,
- Onarım ve yenileme,
- Ortak tesisler.
Her giderin bütün maliklere eşit şekilde paylaştırılması doğru olmayabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, giderin niteliğine göre arsa payı veya eşit paylaşım esasları öngörebilir. Yönetim planında da giderlere katılma yöntemi düzenlenmiş olabilir.
“Ben asansörü kullanmıyorum”, “Bahçeden yararlanmıyorum” veya “Daire boş” gibi gerekçeler her durumda ortak giderden muafiyet sağlamaz.
Pratik Öneri
İlk yıl işletme projesi hazırlanırken giderler üç ayrı grupta gösterilmelidir:
- Eşit paylaştırılacak giderler,
- Arsa payına göre paylaştırılacak giderler,
- Yalnızca belirli blok veya tesisten yararlananlara ait giderler.
Bu yöntem, aidat tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.
14. Müteahhidin geçici yönetim veya site işletmesi üzerindeki yetkisi ne zaman sona erer?
Bazı projelerde müteahhit, teslimden sonra belirli bir süre geçici yönetimi yürütür veya kendi belirlediği işletme şirketini görevlendirir.
Bu geçici dönem, teknik sistemlerin devreye alınması bakımından yararlı olabilir. Ancak müteahhit yönetiminin süresiz hâle gelmemesi gerekir.
Şu konular incelenmelidir:
- Müteahhidin yönetim yetkisinin dayanağı,
- Yetkinin başlangıç ve bitiş tarihi,
- Yönetim planındaki düzenleme,
- Kat malikleri kurulunun yönetici seçme hakkı,
- İşletme şirketiyle yapılan sözleşmenin süresi,
- Fesih ve denetim hükümleri,
- Toplanan aidatların hesabı,
- Ortak alan gelirleri,
- Banka hesaplarının devri,
- Teknik belge ve anahtarların teslimi.
⚖️ GH Hukuk’un Değerlendirmesi
Müteahhidin inşaatı tamamlayan taraf olması, siteyi süresiz yönetme hakkı vermez. Maliklerin yönetimi devralabilmesi için mali kayıtların, sözleşmelerin, teknik dosyaların ve ortak alanların eksiksiz teslimi sağlanmalıdır.
15. Müteahhit ortak alanları kendi kullanımında tutabilir mi?
Müteahhit, ortak alan niteliğindeki bir yeri yalnızca fiilen kullandığı veya projede kendisine ayırdığı gerekçesiyle özel mülkiyetine dönüştüremez.
Özellikle şu alanlarda uyuşmazlık çıkabilir:
- Kapıcı dairesi,
- Sığınak,
- Depolar,
- Otoparklar,
- Çatı ve teraslar,
- Bahçe bölümleri,
- Teknik odalar,
- Sosyal tesisler,
- Dükkan önleri,
- Reklam alanları.
Bir alanın hukuki niteliği belirlenirken tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı, sözleşme ve fiilî kullanım birlikte incelenmelidir.
Ortak kullanım alanlarını, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını veya binanın genel yapısını etkileyen değişiklikler tek bir malikin veya müteahhidin kararıyla yapılamaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamalarında da ortak alanları ve diğer maliklerin haklarını etkileyen değişiklikler ayrıca değerlendirilmektedir.
Kullanılabilecek belge
“Ortak Alanın Tahliyesi ve Yönetime Teslimi Talebine İlişkin İhtarname Örneği”
hazırlanabilir.
16. Yeni binada sonradan ciddi bir hukuki veya teknik sorun çıkarsa ne yapılmalıdır?
Teslimden sonra aşağıdaki sorunlarla karşılaşılabilir:
- Çatı veya cepheden su alınması,
- Bodrum katlarda nem,
- Isı ve ses yalıtımı eksiklikleri,
- Asansör ve yangın sistemi sorunları,
- Ruhsata aykırı imalat,
- Tapu ile proje uyumsuzluğu,
- Otopark ve depo uyuşmazlıkları,
- Ortak alanların izinsiz kullanılması,
- Yönetim planındaki haksız düzenlemeler,
- Yüksek ve açıklanamayan aidatlar,
- Müteahhidin eksik işleri tamamlamaması.
Bu durumda öncelikle sorunun teknik mi, idari mi, sözleşmesel mi yoksa kat mülkiyetinden kaynaklanan bir uyuşmazlık mı olduğu belirlenmelidir.
İzlenebilecek temel yol şöyledir:
- Belge ve projeler toplanır.
- Teknik inceleme yaptırılır.
- Fotoğraf ve raporla tespit yapılır.
- Sorumlu kişi veya kuruma yazılı bildirim gönderilir.
- Gerekirse belediye veya ilgili idareye başvurulur.
- Yönetim ve kat malikleri kurulu süreci işletilir.
- Arabuluculuk, delil tespiti, ihtiyati tedbir veya dava değerlendirilir.
GH Hukuk’tan Not
Sorunun adı doğru konulmadan dava yoluna geçilmesi, yanlış kişiye veya yanlış mahkemede talep yöneltilmesine neden olabilir. Öncelikle sözleşme, tapu, proje ve yönetim belgeleri birlikte incelenmelidir.
Kentsel Dönüşüm Teslimle Değil, Hukuken Güvenli Bir Yaşamın Kurulmasıyla Tamamlanır
Yeni binanın tamamlanması önemli bir aşamadır; ancak dönüşümün başarıyla sona erdiğinin kabul edilebilmesi için yalnızca dairelerin değil, tapuların, iskânın, ortak alanların, teknik sistemlerin ve yönetim yapısının da tamamlanması gerekir.
Eksik veya ayıplı işler zamanında tespit edilmeli, yeni tapular sözleşmeyle karşılaştırılmalı, ortak alanların teslimi kayıt altına alınmalı ve site yönetimi maliklerin haklarını koruyacak şekilde kurulmalıdır.
GH Hukuk; bağımsız bölüm ve ortak alan teslimlerinin hukuki yönden denetlenmesi, iskân ve tapu süreçlerinin takibi, eksik ve ayıplı işlerin bildirilmesi, delil tespiti ve ihtar süreçlerinin yönetilmesi, yönetim planlarının incelenmesi ve teslim sonrasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü konularında maliklere stratejik hukuki destek sağlar.
Önemli not: Bu bölüm genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Müteahhidin sorumluluğu, ayıp bildirim süreleri, zamanaşımı, yönetim yetkileri ve uygulanabilecek hukuki yollar; sözleşmeye, yapının niteliğine ve somut olayın koşullarına göre değişebilir. Bu bölümle ilgili aşağıdaki örnek belgelere GH Hukuk üzerinden erişebilirsiniz.
- Bağımsız Bölüm Teslim Tutanağı
- Eksik ve Ayıplı İşler Tespit Listesi
- Ortak Alan Teslim Tutanağı
- Yeni Tapu Kontrol Listesi
- İskân Eksikliği Nedeniyle İhtarname
- Ayıplı İşlerin Giderilmesi İhtarname Örneği
- Delil Tespiti Talep Dilekçesi
- İlk Kat Malikleri Kurulu Toplantı Gündemi
- Müteahhitten Teknik Dosya ve Garanti Belgelerini Talep Yazısı
- Ortak Alanın Teslimi veya Tahliyesi Talep Yazısı
