Kentsel dönüşümde en kritik kararların önemli bir bölümü bina yıkılmadan, hatta çoğu zaman riskli yapı tespiti yapılmadan önce verilir.
Maliklerin bir araya gelmesi, binanın ve arsanın durumunun incelenmesi, müteahhitlerden teklif alınması, tekliflerin karşılaştırılması, mali ve teknik yeterliliğin araştırılması, sözleşmenin hazırlanması, teminatların belirlenmesi ve riskli yapı sürecinin doğru zamanda başlatılması…
Bu aşamalardan herhangi birinde yapılan hata, birkaç yıl sürebilecek dönüşüm sürecinin tamamını etkileyebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüme başlarken sorulması gereken ilk soru “Hangi müteahhit bize daha fazla metrekare veriyor?” değil, “Bu dönüşümü nasıl güvenli bir şekilde tamamlarız?” olmalıdır.
Bu yazıda, apartman veya site olarak kentsel dönüşüme başlamayı düşünen maliklerin ilk günden sözleşmenin imzalanmasına kadar dikkat etmeleri gereken temel konuları ele alıyoruz.
1. Önce binanızı değil, süreci değerlendirin
Kentsel dönüşüm çoğu apartmanda benzer bir cümleyle başlar:
“Binamız eski, artık dönüşümü konuşmamız gerekiyor.”
Bu doğru bir başlangıçtır ancak hemen ardından müteahhit aramaya başlamak her zaman doğru yöntem değildir.
Öncelikle mevcut durumun ortaya konulması gerekir.
Binanın yaşı, bağımsız bölüm sayısı, arsa büyüklüğü, mevcut imar durumu, tapudaki arsa payları, mevcut yapının ruhsat ve proje durumu, bağımsız bölümlerde yapılmış değişiklikler ve maliklerin genel beklentileri bilinmeden alınan teklifler sağlıklı biçimde karşılaştırılamaz.
Örneğin mevcut binanızdaki toplam inşaat alanı ile yeni imar koşullarında yapılabilecek alan aynı olmayabilir.
Bu nedenle dönüşümün başlangıç noktası müteahhit teklifi değil, mevcut durum analizidir.
GH Hukuk Notu
Riskli yapı tespiti ile imar hakkı aynı şey değildir.
Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, mevcut binadaki bütün metrekarelerin veya yapılaşma haklarının yeni projede aynen korunacağı anlamına gelmez. Dönüşüm kararı verilmeden önce güncel imar durumu ve varsa plan notları ayrıca incelenmelidir.
2. Malikler mümkün olduğunca erken organize olmalı
Kentsel dönüşümde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, maliklerin sürecin başında ortak bir çalışma düzeni oluşturmamasıdır.
Bir malik müteahhit ararken başka bir malik farklı firmalarla görüşebilir. WhatsApp gruplarında birbirinden farklı teklifler dolaşmaya başlayabilir ve kısa süre içinde teknik bir süreç kişisel tartışmaya dönüşebilir.
Bu nedenle başlangıçta küçük bir malik temsil veya çalışma grubu oluşturulması faydalıdır.
Bu grubun görevi maliklerin yerine karar vermek değil;
- bilgi toplamak,
- müteahhit tekliflerini aynı formatta almak,
- toplantıları organize etmek,
- belgeleri saklamak,
- teknik ve hukuki danışmanlarla iletişimi yürütmek
olmalıdır.
Ancak önemli kararların maliklere açık ve belgeli biçimde sunulması gerekir.
Şeffaflık, kentsel dönüşümde güvenin en önemli unsurlarından biridir.
3. Tapu ve arsa paylarını başlangıçta kontrol edin
Dönüşüm görüşmelerinden önce tapu kayıtlarının incelenmesi son derece önemlidir.
Özellikle eski yapılarda bağımsız bölümlerin fiili büyüklükleri ile tapudaki arsa payları arasında önemli farklılıklar bulunabilir.
Ayrıca taşınmaz üzerinde;
ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh veya başka sınırlamalar bulunması mümkündür.
Bu durumlar dönüşüm sürecinde imza, finansman, hisse satışı veya yeni tapuların oluşturulması aşamalarında sorun yaratabilir.
Bu nedenle maliklerin yalnızca kendi dairelerinin tapusuna değil, ana taşınmazın hukuki yapısına da bakmaları gerekir.
4. İmar durumunu müteahhitten öğrenmekle yetinmeyin
Uygulamada maliklerin sık yaptığı hatalardan biri, binanın yeni yapılaşma hakkını teklif veren müteahhitten öğrenmeleridir.
Oysa müteahhit bu süreçte taraflardan biridir.
İmar durumu, plan notları, çekme mesafeleri, yükseklik sınırlamaları, otopark yükümlülükleri ve parselin özel koşulları yeni projenin ekonomik yapısını doğrudan etkileyebilir.
Özellikle birden fazla parselin birleştirilmesinin gündeme geldiği durumlarda tevhit, parsel ayrılması gereken durumlarda ifraz gibi işlemler de gündeme gelebilir.
Bu nedenle müteahhit teklifleri alınmadan önce mümkün olduğunca bağımsız bir teknik değerlendirme yapılması yararlıdır.
5. Müteahhit seçerken sadece paylaşım oranına bakmayın
“Bize yüzde kaç veriyor?”
Kentsel dönüşüm görüşmelerinde en sık sorulan sorulardan biridir.
Oysa en yüksek oranı veren müteahhit her zaman en iyi müteahhit değildir.
Bir firmanın teklifini değerlendirirken en az teklif kadar şu soruların da cevabı aranmalıdır:
- Daha önce benzer büyüklükte proje tamamlamış mı?
- Devam eden kaç inşaatı var?
- Bu projelerin ne kadarı tamamlanmış?
- Mali yapısı projeyi finanse etmeye yeterli mi?
- Şirket yeni mi kurulmuş?
- Şirketin ortakları kim?
- Hakkında önemli icra, dava veya konkordato süreci var mı?
- Geçmiş projelerinde teslim gecikmeleri yaşanmış mı?
- Taşeronlara ve tedarikçilere karşı ödeme sorunları olmuş mu?
- Verebileceği gerçek ve uygulanabilir teminat nedir?
Kentsel dönüşüm sözleşmesi birkaç yıllık bir ilişki yaratır.
Bu nedenle maliklerin aslında yalnız bir bina yaptırmadığını, birkaç yıl boyunca birlikte çalışacakları bir ticari taraf seçtiklerini unutmamaları gerekir.
6. Müteahhit tekliflerini aynı formatta alın
Üç farklı müteahhitten alınmış üç teklif düşünelim.
Birincisi brüt metrekare üzerinden teklif veriyor.
İkincisi net metrekare söylüyor.
Üçüncüsü ise balkonları ve ortak alanları farklı hesaplıyor.
Bu üç teklif kağıt üzerinde birbirine yakın görünse bile gerçekte aynı şeyi ifade etmeyebilir.
Bu nedenle tekliflerin mümkün olduğunca standartlaştırılması gerekir.
Karşılaştırılması gereken konular yalnız metrekare değildir.
Yeni bağımsız bölümün;
katı, cephesi, net ve brüt alanı, balkon büyüklüğü, otopark hakkı, depo alanı, eklentileri, malzeme standardı ve varsa malik tarafından yapılacak ek ödeme miktarı birlikte değerlendirilmelidir.
Metrekare kadar şerefiye de önemlidir.
Aynı büyüklükte iki dairenin ekonomik değeri, bulunduğu kat ve cephe nedeniyle ciddi biçimde farklı olabilir.
7. “Komşular kabul etti” tek başına yeterli değildir
Kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin üzerinde bazen sosyal bir baskı oluşabilir.
“Diğer herkes kabul etti.”
“Bir tek siz kaldınız.”
“Bu fırsatı kaçırmayalım.”
Bu tür ifadeler maliklerin sözleşmeyi yeterince incelemeden imzalamasına neden olabilir.
Oysa bir sözleşmenin diğer maliklerin çoğunluğu tarafından kabul edilmiş olması, o sözleşmenin hukuken yeterli güvence sağladığı anlamına gelmez.
Her malik, imzaladığı sözleşmenin kendi mülkiyet hakkı bakımından doğuracağı sonuçları bilmelidir.
Kentsel dönüşümde hız önemlidir; ancak hız ile acelecilik aynı şey değildir.
8. Ön protokolü “nasıl olsa asıl sözleşme değil” diye düşünmeyin
Müteahhit seçiminde taraflar bazen önce bir ön protokol, niyet belgesi veya teklif kabul formu imzalar.
Bu belgelerin başlığında “ön protokol” yazması, hukuki sonuç doğurmayacağı anlamına gelmez.
Belgenin içeriğine göre taraflara yükümlülük getirebilir, belirli bir müteahhitle çalışma taahhüdü yaratabilir veya sonraki pazarlık imkanını sınırlayabilir.
Özellikle;
cezai şart, cayma bedeli, münhasırlık, vekâlet verilmesi veya ödeme yükümlülüğü
içeren belgeler imzalanmadan önce dikkatle incelenmelidir.
GH Hukuk Dikkat
Belgenin hukuki niteliğini başlığı değil, içeriği belirler.
“Ön protokol”, “mutabakat metni” veya “niyet belgesi” adı altında sunulan bir belgeyi yalnız adına bakarak önemsiz kabul etmeyin.
9. Teminat mektubu varsa inşaat tamamen garanti altında mıdır?
Hayır.
Teminat mektubu önemli bir güvence olabilir ancak tek başına “inşaatın mutlaka tamamlanacağı” anlamına gelmez.
Teminatın;
tutarı, süresi, hangi banka tarafından verildiği, hangi koşullarda nakde çevrilebileceği ve hangi aşamada maliklere teslim edileceği
son derece önemlidir.
Örneğin yüksek bedelli görünen ancak inşaatın kritik döneminden önce sona eren bir teminat, beklenen güvenceyi sağlamayabilir.
Benzer şekilde sözleşmedeki ağır şartlar nedeniyle fiilen nakde çevrilmesi çok güç bir teminat da kağıt üzerinde güçlü görünmesine rağmen uygulamada yeterli olmayabilir.
Dolayısıyla mesele yalnızca:
“Teminat var mı?”
değildir.
Asıl soru:
“Bu teminat hangi riski, ne kadar süreyle ve ne ölçüde karşılıyor?”
olmalıdır.
10. Sözleşmenin noterde yapılması tek başına güvence değildir
Kentsel dönüşümde sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri şudur:
“Sözleşmeyi noterde yaptık, artık sorun olmaz.”
Noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılması önemli bir hukuki gereklilik ve güvence olabilir.
Ancak noter, müteahhidin projeyi tamamlayacağını garanti etmez.
Noter;
müteahhidin birkaç yıl sonra mali sorun yaşayacağını, inşaatı zamanında tamamlayacağını, kullanılan malzemelerin sözleşmeye uygun olacağını veya şirketin iflas etmeyeceğini garanti eden bir kurum değildir.
Bu nedenle gerçek güvence;
doğru sözleşme + doğru teminat + doğru müteahhit + doğru süreç yönetimi
birlikteliğinden oluşur.
11. İyi bir sözleşme sadece “kaç metrekare alacağınızı” söylemez
Kentsel dönüşüm sözleşmesinin en görünür kısmı yeni dairenin büyüklüğüdür.
Ancak iyi hazırlanmış bir sözleşme bundan çok daha fazlasını düzenlemelidir.
Örneğin;
- yapı ruhsatının alınma süresi,
- inşaatın başlama tarihi,
- teslim süresi,
- gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar,
- kira veya gecikme tazminatı,
- teminatların kapsamı,
- teknik şartname,
- kullanılacak malzemeler,
- proje değişikliklerinin nasıl yapılacağı,
- yıkım giderleri,
- asbest ve benzeri beklenmeyen giderler,
- sigortalar,
- komşu yapılara verilebilecek zararlar,
- iskânın alınması,
- kat mülkiyetine geçiş,
- eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi,
- müteahhidin sözleşmeyi üçüncü kişilere devretmesi
gibi konular da düzenlenmelidir.
Bir sözleşmenin uzun olması onun mutlaka iyi olduğu anlamına gelmez.
Önemli olan gerçek riskleri öngörmesi ve bu risklerin sonuçlarını açık biçimde düzenlemesidir.
12. Yıkım aşamasını küçümsemeyin
Binanın boşaltılması ve yıkılması çoğu zaman inşaatın başlamasından önceki basit bir işlem olarak görülür.
Oysa yıkımın da ciddi hukuki ve teknik sonuçları vardır.
Yıkım ruhsatının alınması, gerekli teknik çalışmaların yapılması, fenni sorumluluklar, elektrik-su-doğalgaz bağlantılarının kesilmesi, çevredeki yapıların korunması ve gerektiğinde asbest gibi tehlikeli maddelerin güvenli biçimde uzaklaştırılması gerekebilir.
Bu aşamadaki ek maliyetlerin kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede açık değilse uyuşmazlık daha inşaat başlamadan ortaya çıkabilir.
Özellikle İstanbul’un yoğun yapılaşmış bölgelerinde komşu binalara verilebilecek zararlar ayrıca dikkate alınmalıdır.
13. İnşaat süresinin ne zaman başladığını mutlaka belirleyin
Sözleşmede;
“İnşaat 24 ay içerisinde tamamlanacaktır.”
yazması yeterli değildir.
24 ay ne zaman başlayacaktır?
Maliklerin binayı tahliye ettiği tarihte mi?
Yıkım tarihinde mi?
Yapı ruhsatının alınmasında mı?
Yer tesliminde mi?
Bu başlangıç tarihi açıkça belirlenmezse müteahhit ile maliklerin “gecikme” anlayışı farklılaşabilir.
Bu da kira ödemeleri ve cezai şartlar bakımından ciddi uyuşmazlık yaratabilir.
Süre kadar, sürenin başlangıç tarihi de önemlidir.
14. Riskli yapı tespitinin zamanlamasını düşünün
Riskli yapı tespiti kentsel dönüşüm sürecinin önemli hukuki eşiklerinden biridir.
Ancak riskli yapı tespitini sürecin ilk ve otomatik adımı olarak görmek her zaman doğru olmayabilir.
Maliklerin dönüşüm modeli, imar durumu, müteahhit adayları ve sözleşmenin temel koşulları konusunda belirli bir hazırlık yapması yararlı olabilir.
Çünkü riskli yapı süreci başladıktan sonra mevzuatta öngörülen karar, tahliye, yıkım ve diğer süreler gündeme gelebilir.
Bu nedenle “Önce riskli yapı raporunu alalım, gerisini sonra düşünürüz” yaklaşımı yerine, sürecin bütünü için bir yol haritası oluşturulması daha güvenlidir.
15. Vekâletname verirken kapsamını kontrol edin
Kentsel dönüşüm uzun bir süreç olduğu için maliklerden müteahhide, temsilcilere veya başka kişilere vekâletname verilmesi istenebilir.
Ancak vekâletname “formalite” değildir.
Verilen yetkilerin kapsamı son derece önemlidir.
Özellikle tapu işlemleri, proje değişiklikleri, terk ve tevhit işlemleri, sözleşme değişiklikleri, bağımsız bölüm üzerinde tasarruf ve üçüncü kişilerle yapılabilecek işlemlere ilişkin yetkiler dikkatle değerlendirilmelidir.
Gereğinden geniş ve süresiz yetki vermek yerine işlemin gerektirdiği ölçüde sınırlandırılmış vekâletname tercih edilmelidir.
Kentsel dönüşümde temel prensip: Önce güvenli sistemi kurun
Kentsel dönüşüm birkaç toplantı, bir müteahhit seçimi ve noter sözleşmesinden ibaret değildir.
Aslında birbirini takip eden;
hukuki + teknik + mali + idari
kararlardan oluşan uzun bir süreçtir.
Bu nedenle dönüşüme başlarken amaç yalnızca mümkün olan en büyük daireyi almak olmamalıdır.
Amaç;
hakların korunduğu, risklerin taraflar arasında açık biçimde dağıtıldığı ve inşaatın tamamlanmasını mümkün olduğunca güvence altına alan bir sistem kurmak olmalıdır.
GH Hukuk’tan 10 soruluk başlangıç kontrolü
Kentsel dönüşüme başlamadan önce maliklerin şu 10 sorunun cevabını bilmesini öneriyoruz:
1. Arsamızın güncel imar hakkı nedir?
2. Tapu ve arsa paylarında çözülmesi gereken bir sorun var mı?
3. Yeni projede yaklaşık ne kadar inşaat alanı elde edilebilir?
4. Müteahhit tekliflerini gerçekten aynı kriterlerle karşılaştırıyor muyuz?
5. Seçmeyi düşündüğümüz müteahhidin mali ve teknik yeterliliğini araştırdık mı?
6. Müteahhit projeyi tamamlayamazsa elimizde hangi gerçek teminatlar olacak?
7. Sözleşme inşaat süresini ve gecikmenin sonuçlarını açıkça belirliyor mu?
8. Ek maliyetlerin hangi durumlarda ve kim tarafından karşılanacağı belli mi?
9. Yıkım, yapı ruhsatı, iskân ve yeni tapuların alınmasından kimin sorumlu olduğu açık mı?
10. Riskli yapı tespiti yapılmadan önce dönüşümün hukuki, teknik ve mali yol haritasını oluşturduk mu?
Bu sorulardan birkaçına dahi net cevap veremiyorsanız, sözleşme imzalamadan önce sürecin yeniden değerlendirilmesinde yarar olabilir.
Sonuç: En değerli dönem bina yıkılmadan önceki dönemdir
Kentsel dönüşümde birçok sorun inşaat başladıktan sonra görünür hale gelir.
Ancak bu sorunların önemli bir bölümünün kaynağı inşaat başlamadan önce verilen kararlardır.
Yanlış müteahhit seçimi, yetersiz teminat, belirsiz teslim süresi, eksik teknik şartname veya gereğinden geniş vekâletname ancak sorun ortaya çıktığında fark edilirse çözüm çok daha güç ve maliyetli olabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşümde hukuki danışmanlığın en değerli olduğu dönemlerden biri uyuşmazlık çıktıktan sonrası değil, henüz uyuşmazlık yokken dönüşümün tasarlandığı dönemdir.
GH Hukuk Notu
Kentsel dönüşümde en güçlü hukuki koruma, iyi hazırlanmış bir dava dosyası değil; davaya ihtiyaç bırakmayacak şekilde hazırlanmış bir süreçtir.
GH Hukuk Danışmanlık
Kentsel dönüşüm sürecinde; maliklerin dönüşüm öncesi durumunun değerlendirilmesi, müteahhit tekliflerinin hukuki açıdan incelenmesi, müteahhit araştırması, ön protokol ve sözleşmelerin hazırlanması, teminat yapısının değerlendirilmesi ve dönüşüm sürecinin hukuki yönetimi konularında danışmanlık sunuyoruz.
Telefon: 0216 445 88 00
GSM / WhatsApp: 0532 566 5718
E-posta: bilgi@ghhukuk.com
