İmar Planı Askıları, Siteler ve Müteahhit Sözleşmesinin Feshi

Kartal ve Maltepe’de kentsel dönüşüm aramalarında birkaç konu öne çıkıyor: Kartal imar planı askı süreçleri, Maltepe’de site bazlı dönüşüm, Kartal Atalar’daki projeler ve müteahhit sözleşmesinin feshi.

Bu başlıkların ortak noktası şu: dönüşüm yalnızca bina yıkıp yeniden yapmak değildir. İmar planı, malik kararları, site ölçeği ve yüklenici sözleşmesi birbirini doğrudan etkiler.

1. Kartal’da imar planı askıya çıkarsa ne anlama gelir?

Kartal’da bir imar planının veya parselasyon planının askıya çıkması, planın kesinleşmeden önce kamuoyuna ilan edilmesi ve ilgililere inceleme/itiraz imkânı verilmesi anlamına gelir.

Örneğin Kartal Belediyesi bazı parselasyon planlarını belediye binasındaki ilan panosunda yayımlıyor ve vatandaşların Plan Proje Müdürlüğü üzerinden bilgi alabileceğini belirtiyor. Kartal E-Belediye sisteminde de imar durumu ve meclis kararları sorgulanabiliyor.

Kartal’ın E-5 kuzeyine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 17 Ocak 2025’te onaylanmış ve 16 Nisan–15 Mayıs 2025 arasında askıya çıkarılmış; askı süresindeki itirazlar daha sonra İBB Meclisine iletilmiştir. Bu örnek, askının yalnızca ilan olmadığını, parsel sahiplerinin haklarını etkileyebilecek bir itiraz dönemi olduğunu gösteriyor.

Askı süresinde neye bakılmalı?

Bir parseliniz varsa özellikle:

• kullanım fonksiyonu değişmiş mi,
• emsal veya yapı yüksekliği değişmiş mi,
• yol, park veya donatı alanı gelmiş mi,
• parsel sınırı veya düzenleme ortaklık payı etkileniyor mu,
• tevhit veya ifraz şartı getirilmiş mi

kontrol edilmelidir.

GH Hukuk Notu: Askı ilanlarını sadece “yeni imar geldi” diye okumamak gerekir. Bazen yeni plan avantaj sağlarken, bazen bir parsel açısından yapılaşma hakkını veya kullanım şeklini olumsuz etkileyebilir. İtiraz süresi geçtikten sonra çözüm daha zor hale gelebilir.

2. Maltepe’de site bazlı kentsel dönüşüm neden daha karmaşık?

Maltepe’de çok sayıda büyük site ve çok bloklu yapı bulunması nedeniyle dönüşüm tek bina ölçeğine göre daha karmaşık olabilir.

Maltepe Belediyesi, 2014–2026 döneminde 6 binden fazla binanın kentsel dönüşüm kapsamında yenilendiğini bildiriyor. Belediyenin 2026 boyunca yayımladığı çok sayıda kentsel dönüşüm pay satışı ilanı da dönüşüm süreçlerinin aktif biçimde devam ettiğini gösteriyor.

Sitelerde özellikle şu sorunlar ortaya çıkar:

Her blok ayrı mı değerlendirilecek?
Arsa payları doğru mu?
Bir blok dönüşmek isterken diğer blok istemezse ne olur?
Ortak otopark ve sosyal alanlar nasıl paylaşılacak?
Yeni projedeki şerefiye nasıl hesaplanacak?
Müteahhit tek sözleşmeyle mi çalışacak?

Bu nedenle site dönüşümünde yalnızca çoğunluğu toplamak yeterli olmayabilir. Tapu yapısı, blokların ruhsatları, ortak alanlar ve yeni projenin etaplama modeli baştan incelenmelidir.

Maltepe’de 2026’da ayrıca Feyzullah, Altayçeşme ve Bağlarbaşı mahallelerinin bir bölümünü kapsayan 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı askıya çıkarıldı. Planın hedefleri arasında mevcut yapı stokunun afetlere dirençli hale getirilmesi ve açık alan sisteminin güçlendirilmesi bulunuyor.

Dolayısıyla Maltepe’de site dönüşümünde yalnızca 6306 sayılı Kanun değil, bölgedeki güncel plan değişikliklerinin de takip edilmesi önemlidir.

3. Kartal Atalar’da kentsel dönüşümde ne oluyor?

Atalar Mahallesi Kartal’da dönüşümün aktif olduğu bölgelerden biri.

Kartal Belediyesi, Atalar Mahallesi’ndeki 160 daireli Murat Sitesi’nin dönüşüm kapsamında yıkımına başlandığını duyurdu. Proje özel sektör ve belediye koordinasyonuyla yürütülen dönüşüm örneklerinden biri olarak öne çıkıyor.

Atalar’da parsel bazında imar planı değişiklikleri de gündeme geliyor. Örneğin Kartal Belediye Meclisi’nde Atalar Mahallesi’ndeki 11267 ada 219 parsel için 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği değerlendirilmiş; yine Atalar/Yukarı Mahalle’de başka parseller için plan değişiklikleri meclis gündemine alınmıştır.

Bu nedenle “Atalar kentsel dönüşüm projesi” tek bir büyük proje adı gibi düşünülmemeli. Mahallede:

site dönüşümleri,
parsel bazlı dönüşümler,
plan değişiklikleri ve
özel müteahhit projeleri

aynı anda yürüyebilir.

Atalar’da bir taşınmaz sahibi için doğru soru “Atalar’da dönüşüm var mı?” değil;

“Benim ada-parselimde hangi plan geçerli ve bu plan yeni projede neye izin veriyor?”

olmalıdır.

4. Müteahhit sözleşmeyi feshederse ne olur?

Bu soru özellikle kentsel dönüşümde çok önemlidir.

Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sıradan bir hizmet sözleşmesi değildir. Taraflara uzun süreli ve yüksek değerli yükümlülükler getirir. Bu nedenle müteahhit yalnızca “artık yapmak istemiyorum” diyerek her durumda hiçbir sonuç doğmadan sözleşmeden çıkamaz.

Önce şu sorulara bakılır:

Müteahhit neden çekiliyor?
Sözleşmede fesih hakkı verilmiş mi?
Malikler kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş mi?
Ruhsat veya proje engeli var mı?
Müteahhit temerrüde düşmüş mü?
İnşaat başlamış mı ve hangi seviyede?

Müteahhidin haklı bir sebebi olmadan işi bırakması halinde maliklerin zarar, gecikme, cezai şart ve gerektiğinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin talepleri gündeme gelebilir.

6306 kapsamındaki dönüşümlerde ise özel bir idari fesih mekanizması da bulunmaktadır.

Müteahhit inşaata hiç başlamazsa malik ne yapabilir?

6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğine göre, gerekli malik kararı ve anlaşmalar sağlandıktan sonra müteahhitten kaynaklanan nedenle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, belirli şartlarla maliklerin sözleşmenin feshi için idareye başvurma imkânı bulunmaktadır.

Ancak bunun için maliklerin de sözleşme uyarınca yerine getirmeleri gereken yükümlülükleri yerine getirmiş olması ve işe başlanmasını engelleyen geçerli bir idari veya yargısal neden bulunmaması gerekir.

İdare fesih şartlarının oluştuğunu belirlerse müteahhide 30 gün süre verir. Buna rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılabilir.

Müteahhit işi yarım bırakırsa?

Bir başka önemli durum da inşaatın başlamış ancak daha sonra durmuş olmasıdır.

Güncel yönetmeliğe göre yapım işi belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışma yapılmıyorsa, şartların varlığı halinde idari fesih mekanizması işletilebilir. Durum belediye kayıtları, yapı denetim kayıtları, fotoğraflar ve benzeri belgelerle tespit edilir.

Bu nedenle müteahhidin şantiyeyi terk ettiği bir durumda ilk yapılması gerekenlerden biri, inşaatın mevcut seviyesinin ve çalışmanın durduğunun belgelenmesidir.

Müteahhit kendi isteğiyle feshederse maliklerin hakları kaybolur mu?

Hayır.

Müteahhidin sözleşmeden çekilmesi:

• verilen tapuların,
• yapılmış imalatların,
• maliklerin ödediği bedellerin,
• cezai şartların,
• teminatların ve
• uğranılan zararların

kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Sözleşmenin nasıl sona erdiğine göre taraflar arasında bir hesaplaşma yapılması gerekir.

6306 kapsamındaki özel fesihlerde de fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler, ödemeler ve diğer haklar ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “sözleşme feshedildi, herkes eski haline döndü” şeklinde basit bir sonuç her zaman doğmaz.

GH Hukuk Notu

Kartal ve Maltepe’de dönüşümün bugün geldiği noktada maliklerin üç konuyu birbirinden ayırması gerekiyor:

İmar hakkı bize ne yapılabileceğini söyler.

Malik kararı dönüşümün hangi modelle ilerleyeceğini belirler.

Müteahhit sözleşmesi ise bu modelin gerçekten tamamlanıp tamamlanamayacağını belirler.

Özellikle büyük sitelerde veya çok sayıda bağımsız bölümü bulunan projelerde sözleşmede yalnızca “kaç daire verileceği” yazılıp geçilmemelidir.

Şu ihtimaller de baştan düzenlenmelidir:

Müteahhit işe başlamazsa ne olacak?
İnşaat altı ay durursa ne olacak?
Teminat nasıl nakde çevrilecek?
Yeni müteahhide geçiş nasıl yapılacak?
Devredilmiş tapular nasıl geri alınacak?
Maliklerin yaptığı ek ödemeler nasıl korunacak?

Bunlar sözleşmenin “kötü ihtimal” hükümleridir; ancak kentsel dönüşüm sözleşmesinin gerçek güvenliği çoğu zaman tam da bu hükümlerde ortaya çıkar.

Kısa sonuç

Kartal’da imar planı ve parselasyon askıları mutlaka parsel bazında takip edilmelidir.

Maltepe’de özellikle sitelerde dönüşüm, bloklar, arsa payları ve ortak alanlar nedeniyle tek bina dönüşümünden daha karmaşık olabilir.

Atalar’da aktif site ve parsel bazlı dönüşüm örnekleri bulunmakta; ancak bütün mahalleyi kapsayan tek bir “Atalar kentsel dönüşüm projesi” varmış gibi değerlendirme yapılmamalıdır.

Müteahhit sözleşmeyi bırakır veya işi durdurursa ise maliklerin hakları sona ermez. Sözleşme hükümleri, Borçlar Kanunu ve 6306 kapsamındaki özel fesih mekanizmaları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İmar planları, askı süreleri ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hukuki sonuçları somut parsel ve sözleşmeye göre ayrıca incelenmelidir.