Bakırköy’de kentsel dönüşüm aramalarında üç konu öne çıkıyor: imar hak kaybı yaşanır mı, KİPTAŞ’a nasıl başvurulur ve Bakırköy Belediyesi ile KİPTAŞ’ın ortaklığı ne anlama geliyor?

Bu üç başlık aslında birbirine bağlıdır. Çünkü dönüşümün ekonomik olarak mümkün olup olmaması, parselin güncel imar hakkına ve uygulanabilecek dönüşüm modeline göre değişir.

1. Bakırköy’de “imar hak kaybı” ne demek?

Maliklerin “imar hak kaybı” diye tarif ettiği durum genellikle şudur:

Mevcut binadaki daire büyüklüğü, kat sayısı veya toplam kullanım alanının yeni projede aynı şekilde korunamaması.

Bakırköy’de uzun süredir tartışılan sorunlardan biri, geçmişte yapılmış bazı yapıların bugünkü plan koşullarıyla birebir yeniden üretilememesiydi. Bu durum özellikle parsel büyüklüğü, taban oturumu, parsel birleşimi şartları ve çatı katlarının kullanımı bakımından dönüşümün ekonomik fizibilitesini zorlaştırabiliyordu.

2025’te kesinleşen Bakırköy Demiryolu Kuzeyi ve Güneyine ilişkin 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planları, özellikle Osmaniye, Yenimahalle, Kartaltepe, Zuhuratbaba, Cevizlik, Zeytinlik ve Sakızağacı mahallelerinde bu sorunların bir bölümünü azaltmayı hedefledi. Yeni plan notlarında ayrık nizam adalarda dönüşümü zorlaştıran bazı parsel birleşimi ve minimum alan şartları kaldırıldı; bazı durumlarda TAKS değerinin 0,25’ten 0,40’a çıkabilmesine imkân tanındı. Ayrıca belirli koşullarda çatı katlarının bağımsız bölüm olarak kullanılmasının önü açıldı.

Bu değişiklikler önemli olmakla birlikte, “Bakırköy’de artık hiç imar kaybı yaşanmaz” anlamına gelmez.

İmar hakkı neden yine parsel bazında incelenmeli?

Çünkü dönüşümde belirleyici olan yalnızca mahallenin adı değildir.

Her parsel için:

• güncel plan,
• plan notları,
• TAKS ve KAKS/emsal,
• kat ve yükseklik sınırları,
• çekme mesafeleri,
• parsel geometrisi,
• mevcut yapının ruhsat ve iskan durumu

ayrıca değerlendirilmelidir.

Bakırköy Belediyesi 2026 itibarıyla imar işlemlerini dijitalleştirmiş ve 1 Nisan 2026’dan itibaren ÇAP başvurularını E-ÇAP üzerinden almaya başlamıştır. Bu nedenle dönüşüm öncesi güncel imar koşullarının resmi kanaldan kontrol edilmesi daha da kolaylaşmıştır.

GH Hukuk Notu: Müteahhit “eski metrekarelerinizi aynen koruyacağız” diyorsa bunun hangi güncel imar hesabına dayandığı mutlaka sorulmalıdır.

2. KİPTAŞ kentsel dönüşüm başvurusu nasıl yapılır?

Bakırköy’de KİPTAŞ üzerinden dönüşüm arayanların karşısına genellikle İstanbul Yenileniyor sistemi çıkmaktadır.

Bakırköy Belediyesi ile İBB ve KİPTAŞ arasında 21 Kasım 2024 tarihinde İstanbul Yenileniyor sistemi kapsamında iş birliği protokolü imzalanmıştır. Protokolün amacı, vatandaşların yaptığı dönüşüm başvurularıyla belediye, İBB ve KİPTAŞ arasındaki koordinasyonu kolaylaştırmaktır.

Dolayısıyla KİPTAŞ’a başvuruyu klasik anlamda “gidip müteahhit teklifi alma” gibi düşünmemek gerekir.

Başvuru genellikle şu mantıkla ilerler:

İstanbul Yenileniyor başvurusu
→ bina/parsel bilgilerinin incelenmesi
→ hak sahipleriyle ön değerlendirme
→ teknik ve mali fizibilite
→ uzlaşma
→ proje ve yapım süreci

Her başvuru otomatik olarak KİPTAŞ’ın binayı dönüştüreceği anlamına gelmez. Projenin teknik, ekonomik ve hukuki olarak uygulanabilir olması gerekir.

3. Bakırköy Belediyesi–KİPTAŞ ortaklığı tam olarak nedir?

Burada “ortaklık” kelimesi bazen yanlış anlaşılıyor.

Bakırköy Belediyesi ile KİPTAŞ’ın iş birliği, bütün Bakırköy’deki binaların KİPTAŞ tarafından otomatik olarak yenileneceği anlamına gelmez.

İmzalanan protokol kapsamında belediye;

• vatandaşlarla iletişim,
• dönüşüm başvurularının yönlendirilmesi,
• hızlı tarama ve bina inceleme süreçleri,
• yerel koordinasyon,
• kentsel dönüşüm danışma ofisleri

konularında sürece destek vermektedir.

KİPTAŞ ve İBB ise İstanbul Yenileniyor modeli kapsamında uygun projelerin teknik ve ekonomik değerlendirmesini yapmaktadır.

Bakırköy’de bunun somut örneklerinden biri Cadde Bakırköy Kentsel Dönüşüm Projesidir. KİPTAŞ’ın Temmuz 2026 tarihli açıklamasına göre proje, İstanbul Yenileniyor kapsamında hak sahipleriyle uzlaşma sağlanarak yürütülmektedir ve inşaat çalışmaları devam etmektedir.

KİPTAŞ’a başvurmak özel müteahhit seçmeye alternatif mi?

Bazı projelerde evet, fakat her zaman değil.

Maliklerin önünde genel olarak birkaç seçenek bulunabilir:

özel müteahhitle kat karşılığı dönüşüm,
maliklerin mali katkısıyla yapım,
İstanbul Yenileniyor/KİPTAŞ modeli,
Yarısı Bizden gibi devlet destekleriyle karma finansman.

Hangi modelin daha avantajlı olduğu parselin imar hakkına, mevcut bağımsız bölüm sayısına, inşaat maliyetine ve maliklerin ödeme kapasitesine göre değişir.

Bu nedenle “KİPTAŞ mı, özel müteahhit mi?” sorusunun tek bir cevabı yoktur.

İmar hak kaybı varsa KİPTAŞ bunu telafi eder mi?

Otomatik olarak hayır.

KİPTAŞ da özel bir müteahhit de yürürlükteki imar planının üzerinde yapılaşma hakkı yaratamaz.

Asıl mesele, parselde hukuken üretilebilecek alanın:

nasıl projelendirileceği,
maliklere nasıl dağıtılacağı,
oluşan maliyetin kim tarafından karşılanacağı

konularıdır.

Dolayısıyla imar hakkı sınırlı olan bir parselde yalnızca yükleniciyi değiştirmek temel problemi çözmeyebilir.

Malikler dönüşümden önce ne yapmalı?

Bakırköy’de özellikle yeni planların yürürlüğe girmesinden sonra ilk yapılması gereken iş, eski varsayımlarla hareket etmemektir.

Önce:

güncel imar durumu → mevcut yapının alanı → yeni yapılabilir alan → bağımsız bölüm dağılımı → maliyet hesabı

çıkarılmalıdır.

Bundan sonra KİPTAŞ/İstanbul Yenileniyor teklifi ile özel müteahhit teklifleri aynı veri üzerinden karşılaştırılabilir.

GH Hukuk Notu

Bakırköy’de dönüşümün en kritik meselesi yalnızca “kaç kat yapılacak?” değildir.

Asıl soru şudur:

Mevcut taşınmazımızın ekonomik değerini yeni projede ne ölçüde koruyabiliyoruz?

Yeni planların bazı bölgelerde dönüşümü kolaylaştırması önemli bir gelişmedir. Ancak maliklerin müteahhit veya KİPTAŞ tekliflerini değerlendirirken yalnızca yeni dairenin metrekaresine değil;

kat, cephe, şerefiye, net alan, otopark, teslim süresi, ek ödeme ve teminat şartlarına

birlikte bakması gerekir.

Sonuç olarak: Bakırköy’de 2025–2026 döneminde kesinleşen yeni imar planları özellikle yedi mahallede kentsel dönüşümün önündeki bazı yapılaşma sorunlarını azaltmıştır. Ancak imar hakkı halen parsel bazında değerlendirilmelidir. KİPTAŞ başvuruları İstanbul Yenileniyor sistemi üzerinden yürütülebilir; Bakırköy Belediyesi ile İBB/KİPTAŞ arasındaki iş birliği ise bu başvuruların koordinasyonunu ve uygun projelerin dönüşümünü kolaylaştırmayı amaçlamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İmar hakkı ve dönüşüm modeli her parsel bakımından güncel planlar ve somut proje koşulları üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.