Kentsel dönüşüm düşünen maliklerin en çok yaptığı aramalardan biri “riskli yapı tespiti e-Devlet” veya daha kısa haliyle “binam riskli mi?” sorusudur.

Burada önce önemli bir ayrım yapmak gerekir: e-Devlet, binanın riskli olup olmadığını kendi başına belirleyen bir sistem değildir. Riskli yapı tespiti teknik bir inceleme sonucunda yapılır. e-Devlet ise başvuru, takip, bildirim ve itiraz süreçlerinde kullanılan resmi kanallardan biridir.

Peki riskli yapı tespiti nasıl başlatılır? Tek bir malik başvurabilir mi? e-Devlet’te hangi hizmetler bulunur? Riskli yapı kararı çıktıktan sonra ne olur?

Riskli yapı tespiti nedir?

Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem ve diğer yapısal riskler bakımından 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesidir.

Bu inceleme herkes tarafından yapılamaz. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel açıklamasına göre malik, yapısının riskli olup olmadığını Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilir. Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yer alan teknik esaslara göre yapılır.

Dolayısıyla:

e-Devlet’e girip bir düğmeye basarak binanın riskli olup olmadığını öğrenmek mümkün değildir.

Önce teknik tespit gerekir.

Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?

Bu konuda apartmandaki bütün maliklerin birlikte karar alması gerekmez.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na göre maliklerden yalnızca biri veya onun kanuni temsilcisi riskli yapı tespit sürecini başlatabilir.

Bu önemli bir noktadır.

Örneğin 20 daireli bir apartmanda diğer 19 malik henüz karar vermemiş olsa bile, tek bir malik gerekli başvuruyu yaparak binanın teknik olarak incelenmesini sağlayabilir.

Riskli yapı tespiti için önce apartman genel kurulunda %50+1 çoğunluk alınması şart değildir.

e-Devlet’te hangi hizmet var?

e-Devlet üzerinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ait doğrudan “Riskli Yapı Tespiti” hizmeti bulunmaktadır. Aynı sistemde ayrıca “Riskli Yapı Tespitine İtiraz” hizmeti de yer almaktadır.

Doğrudan erişmek isteyenler e-Devlet üzerinde şu hizmet adını arayabilir:

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapı Tespiti

e-Devlet’te ayrıca Kentsel Dönüşüm Uygulaması hizmeti de bulunmaktadır.

Bu nedenle Google’da “riskli yapı e devlet”, “binam riskli mi e devlet” veya “riskli yapı sorgulama” şeklinde yapılan aramalar çoğunlukla bu hizmetlere yönelmektedir.

Başvuru yaptıktan sonra ne oluyor?

Riskli yapı tespit süreci genel olarak şu şekilde ilerler:

Malikin başvurusu
→ lisanslı kuruluşun binayı incelemesi
→ teknik rapor hazırlanması
→ raporun elektronik sisteme gönderilmesi
→ idarenin raporu incelemesi
→ riskli yapı tespitinin uygun bulunması

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasına göre riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum tarafından ilgili Müdürlüğe veya yetkili idareye bildirilir. Rapor incelenir; eksiklik veya hata varsa lisanslı kuruluşa düzeltme için geri gönderilebilir. Uygun bulunan tespitler için tapu müdürlüğüne şerh bildirimi yapılır.

Dolayısıyla teknik raporun hazırlanmasıyla süreç hemen tamamlanmış sayılmaz. Raporun idari incelemeden de geçmesi gerekir.

Binamın daha önce riskli yapı olarak tespit edilip edilmediğini nasıl öğrenebilirim?

Malikseniz öncelikle e-Devlet üzerindeki Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm Uygulaması hizmetlerini kontrol etmek en pratik başlangıç noktalarından biridir.

Ayrıca riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tapu kayıtlarında da buna ilişkin süreç işletilmektedir.

Ancak burada bir başka önemli ayrım vardır:

Binanın eski olması, deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması veya belediyenin belirli bir yapı yaşı listesinde bulunması, tek başına 6306 kapsamında “riskli yapı” olduğu anlamına gelmez.

Hukuken riskli yapı statüsünün doğması için ilgili teknik tespit prosedürünün tamamlanması gerekir.

Riskli yapı kararı çıkınca hemen yıkım mı olur?

Hayır.

Riskli yapı tespitinin yapılması ile ertesi gün yıkım yapılması arasında önemli hukuki aşamalar vardır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel açıklamasına göre riskli yapıların tahliye ve yıkımına ilişkin tebligat; yapı üzerine tutanak asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi yoluyla gerçekleştirilebilir. Tahliye ve yıkım için maliklere ve yapıda oturanlara 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebilir.

Dolayısıyla “riskli yapı raporu çıktı, hemen evi boşaltmam gerekiyor” şeklindeki genel ifade doğru değildir.

Raporun kesinleşmesi ve devamındaki resmi bildirimlerin ayrıca takip edilmesi gerekir.

Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?

Evet.

e-Devlet’te bunun için ayrıca “Riskli Yapı Tespitine İtiraz” hizmeti bulunmaktadır.

Ancak itiraz bakımından süreler önemlidir. Bu nedenle riskli yapı tespitine ilişkin bildirimin öğrenilmesinden sonra “nasıl olsa daha sonra itiraz ederiz” düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

İtiraz konusu yalnızca binanın eski veya yeni olması değildir. Yapılan teknik tespitin yöntemi, numune alma ve hesaplamalar gibi teknik unsurlar önem taşıyabilir.

Bu nedenle ciddi bir itiraz söz konusuysa hukuki değerlendirmenin yanında gerektiğinde mühendislik açısından da dosyanın incelenmesi yararlı olabilir.

Her binadan karot alınması gerekir mi?

Riskli yapı tespiti yalnızca dışarıdan binaya bakılarak yapılan bir inceleme değildir.

Tespit, yönetmelikteki teknik esaslar doğrultusunda yapılır ve betonarme yapılarda malzeme özelliklerinin belirlenmesine yönelik ölçüm ve numune işlemleri gündeme gelebilir.

Özellikle birden fazla bloktan oluşan sitelerde, “sitenin bir bloğundan numune alındı, bütün site riskli sayılır” şeklinde düşünmek doğru değildir. Her yapının teknik ve hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu konu site ölçeğindeki dönüşümlerde başlangıçta mutlaka netleştirilmelidir.

Riskli yapı tespiti yaptırmadan önce neye dikkat edilmeli?

Birçok malik ilk adımın doğrudan riskli yapı raporu almak olduğunu düşünüyor.

Oysa özellikle İstanbul’daki değerli parsellerde riskli yapı tespiti yaptırmadan önce şu konuların değerlendirilmesi faydalıdır:

imar durumu,
mevcut ve yeni yapılabilecek inşaat alanı,
arsa payları,
maliklerin genel eğilimi,
Yarısı Bizden gibi desteklerden yararlanma imkânı,
müteahhit tekliflerinin ekonomik fizibilitesi.

Çünkü riskli yapı tespiti yalnızca teknik bir rapor değildir; kesinleşmesiyle birlikte 6306 sayılı Kanunun tahliye, yıkım ve yeni uygulamaya ilişkin süreci de başlamaktadır.

Bu nedenle zamanlamanın doğru planlanması önemlidir.

“Risklidir” kaydı e-Devlet’e düştüyse ne yapmalıyım?

Öncelikle paniğe kapılmadan hangi aşamada olduğunuzu belirlemek gerekir.

Şu sorulara cevap bulun:

Riskli yapı raporu yeni mi düzenlendi?
Rapor kesinleşti mi?
Resmi bildirim yapıldı mı?
İtiraz süresi devam ediyor mu?
Tahliye veya yıkım için süre verildi mi?
Malikler yeni bina konusunda karar almaya başladı mı?

Bu soruların her biri farklı bir hukuki aşamayı ifade eder.

Dolayısıyla e-Devlet ekranında “riskli yapı” ile ilgili bir kayıt görmek, tek başına binanın ertesi gün boşaltılacağı anlamına gelmez.

GH Hukuk Notu

Riskli yapı tespiti kentsel dönüşümün en kritik eşiklerinden biridir.

Bizce maliklerin yaptığı en önemli hata, bu aşamayı yalnızca “karot aldırıp rapor çıkartmak” olarak görmeleridir.

Oysa riskli yapı tespiti kesinleştiğinde süreç artık yalnızca mühendislik konusu olmaktan çıkar; tapu, tahliye, yıkım, malik kararları, müteahhit seçimi ve yeni yapının sözleşmesi birbirini takip etmeye başlar.

Bu nedenle özellikle çok malikli apartman ve sitelerde riskli yapı tespiti yaptırmadan önce dönüşümün sonraki 6–12 aylık yol haritasının ana hatlarıyla hazırlanması önemli bir avantaj sağlayabilir.

Sonuç olarak: Riskli yapı tespiti e-Devlet üzerinden takip edilebilen resmi bir süreçtir; ancak binanın riskli olup olmadığını e-Devlet belirlemez. Tespit, yetkili ve lisanslı kurumların teknik incelemesiyle yapılır. Üstelik bu süreci başlatmak için bütün maliklerin onayı gerekmez; tek bir malik dahi başvurabilir. e-Devlet üzerinde hem Riskli Yapı Tespiti hem de Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmetleri bulunmaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Riskli yapı tespiti, itiraz ve tahliye süreçlerinde süreler ve somut yapının özellikleri farklılık gösterebildiğinden güncel mevzuat ve somut dosya ayrıca değerlendirilmelidir.