Kadıköy ve özellikle Bağdat Caddesi çevresinde kentsel dönüşüm düşünen maliklerin internette en çok araştırdığı konuların başında imar artışı, müteahhit seçimi ve yeni dairelerin şerefiye paylaşımı geliyor.
Bu üç konu birbiriyle doğrudan bağlantılıdır. Çünkü bir parselde ne kadar inşaat yapılabileceği, müteahhidin nasıl bir teklif vereceğini; yeni projedeki dairelerin değer farkları ise maliklerin kendi aralarındaki paylaşımı doğrudan etkiler.
1. Kadıköy’de imar artışı var mı? Son durum nedir?
Kadıköy için bütün ilçeye uygulanacak şekilde “her parsele yeni bir emsal veya kat artışı geldi” demek doğru değildir.
Kadıköy’de imar hakkı parsel bazında yürürlükteki imar planı, plan notları, yapılaşma koşulları ve parselin bulunduğu bölgeye göre belirlenmektedir.
Özellikle Bostancı, Suadiye, Erenköy, Göztepe, Caddebostan, Feneryolu ve Fenerbahçe gibi mahallelerde riskli yapılara ilişkin plan notları bulunmaktadır. Ancak bu düzenlemelerin her parselde aynı miktarda ek inşaat alanı yaratacağı düşünülmemelidir.
Bağdat Caddesi üzerindeki parsellerde de yalnızca “cadde üzerinde olmak” otomatik olarak daha yüksek emsal anlamına gelmez. Parselin büyüklüğü, cepheleri, çekme mesafeleri, mevcut yapı hakkı ve tabi olduğu özel plan hükümleri sonucu değiştirebilir. Kadıköy Belediyesi’nin e-İmar sisteminde örneğin Bağdat Caddesi üzerindeki bir Caddebostan parselinde yapılaşma koşullarının ayrıca plan notlarına bağlandığı görülmektedir.
Pratik öneri: Müteahhitlerden teklif almadan önce yalnızca mevcut binanın metrekaresine bakmayın. Önce parseliniz için güncel bir imar ve fizibilite çalışması yaptırın.
Çünkü dönüşümde cevaplanması gereken asıl soru:
“Bugün kaç metrekaremiz var?” değil, “Yeni projede hukuken ve teknik olarak ne kadar alan üretebiliriz?”
sorusudur.
2. Bağdat Caddesi’nde hangi kentsel dönüşüm firması seçilmeli?
Bağdat Caddesi ve çevresinde çok sayıda yerel ve kurumsal inşaat firması kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştiriyor. İnternet aramalarında da doğrudan bu bölgede bina yenileme hizmeti veren firmalara rastlanıyor. Örneğin bazı şirketler Bağdat Caddesi ve çevresini özel faaliyet alanı olarak tanımlıyor.
Ancak maliklerin en önemli hatalarından biri, “Bağdat Caddesi’nde çok bina yaptı” bilgisini tek başına yeterli güvence olarak görmeleridir.
Firma seçerken en az şu konular araştırılmalıdır:
- Tamamladığı ve halen devam eden projeler
- Şirketin mali yapısı ve sermaye gücü
- Devam eden dava ve icra riskleri
- Banka teminatı veya diğer teminat mekanizmaları
- İnşaatın hangi kaynakla finanse edileceği
- Ruhsat ve proje deneyimi
- Gecikmiş veya yarım kalmış projeleri bulunup bulunmadığı
- Teknik şartnamenin seviyesi
- Teslim sonrası ayıp ve garanti sorumluluğu
Bugünkü yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle Bağdat Caddesi’nde klasik “müteahhit bütün maliyeti karşılasın, karşılığında daire alsın” modeli de her parselde ekonomik olarak mümkün olmayabiliyor. Bu nedenle bazı projelerde kat karşılığı modelinin yanında maliklerin belirli miktarda katkı yaptığı yapım modelleri de değerlendiriliyor.
GH Hukuk Notu: En yüksek teklifi veren firma ile en güvenli firma aynı firma olmayabilir.
Örneğin bir müteahhit maliklere daha büyük metrekare veya daha yüksek paylaşım oranı vaat edebilir. Fakat teklif ekonomik olarak gerçekçi değilse projenin yarım kalması riski ortaya çıkar.
Bu nedenle müteahhit tekliflerini yalnızca “bize kaç metrekare veriyor?” diye değil, “bu projeyi gerçekten tamamlayabilecek mi?” diye değerlendirmek gerekir.
3. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şerefiye nedir?
Şerefiye, aynı binadaki dairelerin yalnızca metrekarelerine göre değil, gerçek ekonomik değerlerine göre farklılaşmasını ifade eder.
Örneğin aynı büyüklükte iki daire düşünelim:
Birisi 8. katta, deniz manzaralı ve güney cephede; diğeri 2. katta, arka cephede olabilir.
İkisi de 120 m² olsa bile piyasa değerleri aynı değildir.
Bu değer farkı şerefiye olarak karşımıza çıkar.
Bağdat Caddesi gibi kat, cephe ve manzaranın satış değerini ciddi biçimde değiştirdiği bölgelerde şerefiye hesabı özellikle önemlidir.
Şerefiye hangi kriterlere göre hesaplanır?
Şerefiye değerlendirmesinde genellikle:
kat,
cephe,
manzara,
güneş alma durumu,
caddeye veya bahçeye bakış,
gürültü,
daire planı,
teras veya balkon,
otopark ve depo,
bağımsız bölümün net kullanım alanı
gibi kriterler dikkate alınır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yalnızca toplam metrekare veya daire sayısının yazılması bu nedenle yeterli olmayabilir. Hangi bağımsız bölümün hangi malike ait olacağı, katı, cephesi, net ve brüt alanı ile değer farklarının nasıl karşılanacağı açık biçimde belirlenmelidir.
Eski dairemin şerefiyesi yeni binada korunmak zorunda mı?
Otomatik olarak değil.
Malikler kendi aralarında veya müteahhitle yaptıkları sözleşmede bu konuyu açıkça düzenlemelidir.
Örneğin mevcut binada üst katta ve deniz manzaralı bir dairesi bulunan malik, yeni projede aynı büyüklükte fakat daha düşük değerde bir daireye geçerse önemli ekonomik kayıp yaşayabilir.
Bu nedenle yeni bağımsız bölümlerin dağılımı yapılmadan önce mümkünse şerefiye tablosu hazırlanması yararlı olur.
Basit bir paylaşım tablosu şöyle olabilir:
| Kriter | Değerlendirme |
|---|---|
| Kat | Üst katlar için değer farkı |
| Cephe | Güney / deniz / cadde / arka cephe |
| Manzara | Açık, kısmi veya kapalı |
| Net alan | Dairenin gerçek kullanım alanı |
| Balkon/Teras | Kullanılabilir açık alan |
| Otopark | Bağımsız veya ortak kullanım |
| Depo | Eklenti değeri |
| Gürültü / ulaşım | Cadde ve sokak konumu |
Şerefiye hesabının sözleşmeden sonra değil, hangi dairenin kime verileceği belirlenirken yapılması daha sağlıklı olur.
Üç sorunun ortak noktası
Kadıköy ve Bağdat Caddesi’nde başarılı bir kentsel dönüşüm projesi aslında üç hesabın doğru yapılmasına bağlıdır:
1. Parselin gerçek imar hakkı nedir?
2. Müteahhidin teklifi ekonomik olarak yapılabilir mi?
3. Maliklere verilecek yeni daireler değer açısından adil biçimde paylaştırılmış mı?
Bu üç konudan biri yanlış hesaplanırsa başlangıçta çok iyi görünen bir teklif ilerleyen dönemde ciddi uyuşmazlıklara dönüşebilir.
Sonuç olarak: Kadıköy’de imar hakkı mahalle veya cadde adıyla değil, parselin güncel plan koşullarıyla belirlenir. Bağdat Caddesi’nde müteahhit seçiminde yalnızca teklif edilen metrekare değil firmanın mali ve teknik yeterliliği araştırılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise dairelerin yalnızca büyüklükleri değil, kat, cephe, manzara ve diğer değer unsurları da şerefiye hesabıyla dikkate alınmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İmar durumu, proje fizibilitesi ve sözleşme hükümleri her parsel ve proje bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
