Bostancı’da kentsel dönüşüm düşünen maliklerin sık sorduğu sorulardan biri şu:
“Mevcut binamız 6–7 katlı. Yeni bina yapılırken kat sayımız azalır mı?”
Bu sorunun tek bir cevabı yok. Çünkü Bostancı’da kentsel dönüşümde yapılabilecek yeni binanın kat sayısı, yalnızca mevcut yapının kaç katlı olduğuna göre değil; parselin yürürlükteki imar planına, KAKS/emsal değerine, TAKS’a, bina yüksekliği sınırına, çekme mesafelerine ve varsa parsel özelindeki plan kararlarına göre belirlenir.
Bu nedenle “Bostancı’da herkes 15 kat yapabiliyor” veya “dönüşümde mutlaka bir kat eksiliyor” gibi genellemeler doğru değildir.
Bostancı’da imar hakkı parselden parsele değişiyor
Kadıköy Belediyesi’nin güncel e-İmar kayıtlarında Bostancı’daki birçok konut parselinde Yençok 15 kat, TAKS 0,35 ve KAKS 2,07 gibi yapılaşma koşulları görülebiliyor. Örneğin Bostancı’daki 2899 ada 6 parsel ve 2898 ada 10 parsel için bu koşullar kayıtlıdır.
Ancak bu durum Bostancı’daki her parsel için geçerli değildir.
Örneğin yine Bostancı tapu mahallesindeki başka bir parselde güncel e-İmar kaydı 4 kat ve Hmax 14,50 metre yapılaşma koşulu gösteriyor. Aynı kayıtta parsel özelinde 30 Nisan 2026 tarihli müdürlük onayına göre uygulama yapılacağı da belirtiliyor.
Dolayısıyla yalnızca mahalle adına bakarak yeni binanın kaç katlı olacağını söylemek mümkün değildir.
Mevcut bina 7 katlıysa yeni bina da 7 kat olmak zorunda mı?
Hayır.
Mevcut binanın kat sayısı, yeni bina için otomatik olarak kazanılmış bir yapılaşma hakkı oluşturmaz.
Yeni proje hazırlanırken esas alınan temel veri bugün yürürlükte bulunan imar hakkıdır.
Örneğin eski bina geçmişte yürürlükte olan farklı bir plan, eski bir yönetmelik veya dönemin yapılaşma koşullarına göre yapılmış olabilir. Bugünkü imar koşulları farklıysa yeni bina da buna göre projelendirilir.
Bu nedenle eski binanız 7 katlıyken yeni projede 6 kat çıkması teorik olarak mümkün olduğu gibi, başka bir parselde mevcut binadan daha fazla kat yapılabilmesi de mümkün olabilir.
“Kat eksilmesi” ile “metrekare kaybı” aynı şey değildir
Burada önemli bir ayrım vardır.
Bir binanın yeni projede bir kat daha az yapılması, maliklerin mutlaka aynı oranda metrekare kaybedeceği anlamına gelmez.
Çünkü toplam yapılaşma hakkı yalnızca kat sayısıyla belirlenmez.
Örneğin şu unsurlar birlikte değerlendirilir:
KAKS / emsal: Parselde toplam ne kadar emsale dahil alan yapılabileceğini gösterir.
TAKS: Binanın zeminde parselin ne kadarını kaplayabileceğini belirler.
Yençok / Hmax: Binanın ulaşabileceği maksimum kat veya yükseklik sınırını gösterir.
Çekme mesafeleri: Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri bina oturumunu etkiler.
Parsel geometrisi: Dar, köşe veya düzensiz parsellerde yapılaşma hakkının tamamını kullanmak teknik olarak mümkün olmayabilir.
Örneğin Bostancı’daki bazı güncel e-İmar kayıtlarında KAKS 2,07 ve TAKS 0,35 görülürken aynı zamanda ön bahçe için en az 5 metre, yan ve arka bahçeler için en az 4 metre koşulu bulunuyor.
Bu nedenle gerçek soru yalnızca:
“Kaç kat yapacağız?”
değil;
“Bu parselde toplam kaç metrekare inşaat hakkımız var ve bunun ne kadarını kullanılabilir bağımsız bölüme dönüştürebiliriz?”
olmalıdır.
15 kat sınırı ne anlama geliyor?
Bostancı’nın da içinde bulunduğu bazı Kadıköy bölgelerinde 2017 tarihli plan değişikliğiyle Yençok 15 kat sınırı getirildi. Güncel e-İmar kayıtlarında bu plan notunun halen birçok parsel bakımından gösterildiği görülüyor.
Ancak “Yençok 15 kat” ifadesini:
“Her parsel mutlaka 15 kat yapabilir”
şeklinde okumamak gerekir.
Bu bir üst sınırdır. Parselin emsali, büyüklüğü, TAKS’ı, çekme mesafeleri, plan fonksiyonu ve diğer teknik koşullar nedeniyle fiilen daha az katlı bir proje ortaya çıkabilir.
Ayrıca parsel özelinde daha farklı bir plan veya müdürlük kararı bulunabilir.
Riskli yapı plan notları kat kaybını önler mi?
İBB’nin Kadıköy için yürüttüğü riskli yapılara ilişkin plan notu değişiklikleri Bostancı’yı da kapsayan mahalleler arasında sayıyor. Bu düzenlemelerin amacı riskli yapıların dönüşümünü kolaylaştırmak ve bazı durumlarda mevcut yapılaşma hakkının dönüşüm sırasında kullanılabilmesine ilişkin özel kurallar getirmektir.
Ancak bu düzenlemelerin her parselde otomatik olarak aynı sonucu doğurduğu düşünülmemelidir.
Bir parselin bu plan notlarından yararlanıp yararlanamayacağı ve yeni projeye nasıl yansıyacağı ayrıca incelenmelidir.
Müteahhit “bir kat eksiliyor” diyorsa ne yapmalı?
Bu ifade tek başına yeterli değildir.
Müteahhitten veya proje mimarından şu belgeleri istemek gerekir:
- Güncel imar durumu
- Ada–parsel bilgisi
- TAKS ve KAKS hesabı
- Yeni projede toplam emsale dahil alan
- Önerilen bina oturum alanı
- Katlara göre bağımsız bölüm dağılımı
- Eski bina ile yeni bina arasındaki net ve brüt alan karşılaştırması
Böylece gerçekten mevzuattan kaynaklanan bir kat azalması mı var, yoksa müteahhidin tercih ettiği proje çözümü mü söz konusu, anlaşılabilir.
Bir kat azalırsa maliklerin daireleri küçülür mü?
Mutlaka değil.
Yeni projenin verimliliği bazen eski binadan daha yüksek olabilir. Ortak alanların tasarımı, merdiven ve asansör çekirdeği, kolon düzeni ve daire planlarının iyileştirilmesi sayesinde daha az katlı bir binada dahi bağımsız bölümlerin kullanım alanı makul seviyede korunabilir.
Tersi de mümkündür.
Kağıt üzerinde aynı kat sayısı korunmasına rağmen yeni deprem yönetmeliği, otopark, yangın güvenliği, asansör veya ortak alan gereksinimleri nedeniyle maliklerin net daire alanları azalabilir.
Bu nedenle kat sayısı tek başına maliklerin ekonomik durumunu göstermeyen bir veridir.
GH Hukuk Notu
Bostancı’da kentsel dönüşüm görüşmelerinde maliklerin müteahhitten ilk duyduğu rakamlardan biri genellikle:
“Yeni bina şu kadar kat olacak.”
Ancak bize göre bundan önce sorulması gereken soru şudur:
“Bu rakam hangi imar hesabına dayanıyor?”
Müteahhit seçilmeden ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce mevcut bina ile yeni projenin karşılaştırmalı tablosunun hazırlanması önemlidir.
Bu tabloda yalnızca kat sayısı değil;
mevcut daire net alanı, yeni daire net alanı, kat, cephe, şerefiye, balkon, otopark, depo ve ortak alan değişiklikleri
birlikte görülmelidir.
Aksi halde malik, sözleşmeyi imzaladıktan sonra “katımız eksildi” sorunundan daha önemlisiyle, yani bağımsız bölümünün ekonomik değerinin azaldığı bir sonuçla karşılaşabilir.
Bostancı’da dönüşüme başlamadan önce 3 kontrol
Kısaca üç adım yeterlidir:
1. Ada–parsel üzerinden güncel imar durumunu çıkarın.
2. Mevcut bina ile yeni projenin toplam ve bağımsız bölüm bazındaki alanlarını karşılaştırın.
3. Müteahhit teklifini yalnızca kat veya metrekare üzerinden değil, yeni bağımsız bölümün ekonomik değeri üzerinden değerlendirin.
Sonuç olarak: Bostancı’da kentsel dönüşümde kat sayısının eksilip eksilmeyeceği mahalle adına bakılarak söylenemez. Bazı parsellerde güncel imar kayıtları Yençok 15 kat ve KAKS 2,07 gibi koşullar gösterirken, başka parsellerde farklı kat ve yükseklik sınırlamaları bulunabilir. Bu nedenle her bina için güncel ada–parsel bazlı imar ve proje fizibilitesi yapılmadan müteahhit teklifi veya sözleşme üzerinden karar verilmemelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kadıköy Belediyesi e-İmar verileri bilgi amaçlıdır; resmi işlem ve proje öncesinde güncel imar durumu ile ilgili idare kararlarının ayrıca teyit edilmesi gerekir.
