Yarısı Bizden Kampanyası’nın süresi 31 Aralık 2027’ye uzatıldı. Peki bu uzatma, İstanbul’da kentsel dönüşüm kararı almakta olan maliklere ne sağlıyor? Riskli yapı tespiti, maliklerin anlaşması, müteahhit seçimi ve başvuru sürecinde şimdi hangi adımlar atılmalı?
İstanbul’da kentsel dönüşüm sürecini başlatmak isteyen milyonlarca malik açısından önemli bir gelişme yaşandı.
İstanbul’daki riskli yapıların dönüştürülmesini desteklemek amacıyla uygulanan Yarısı Bizden Kampanyası’nın süresi 31 Aralık 2027 tarihine kadar uzatıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da uzatmayı resmi olarak duyurdu.
Bu gelişme, özellikle dönüşüm kararını henüz kesinleştirmemiş, maliklerle uzlaşma aşamasında olan veya riskli yapı ve proje hazırlığı devam eden binalar açısından yeni bir zaman penceresi yaratıyor.
Ancak burada önemli bir nokta var:
Sürenin uzatılması, dönüşüm sürecini ertelemek için verilmiş iki yıllık bir süre olarak görülmemeli.
Çünkü kentsel dönüşüm yalnızca kampanyaya başvurmaktan ibaret değil. Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alması, proje ve sözleşme sürecinin yürütülmesi, ruhsat ve yapım aşamalarının tamamlanması gibi birbirini takip eden birçok hukuki ve teknik aşama bulunuyor.
Bu nedenle 2027’ye uzatılan süreyi, “daha sonra bakarız” fırsatı olarak değil, dönüşüm kararını doğru şekilde hazırlamak için bir fırsat olarak değerlendirmek gerekiyor.
Yarısı Bizden desteği ne kadar?
Kampanyanın mevcut destek paketinde konutlar için:
- 875.000 TL hibe
- 875.000 TL kredi
- 125.000 TL taşınma desteği
olmak üzere toplam 1.875.000 TL destek sağlanıyor.
İşyerleri için ise:
- 437.500 TL hibe
- 437.500 TL kredi
- 125.000 TL taşınma desteği
olmak üzere toplam 1.000.000 TL destek bulunuyor.
Kredi geri ödemelerinin yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başladığı, toplam vadenin 10 yıla kadar uygulanabildiği ve ilk yıl faizsiz ödeme imkânı bulunduğu da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından açıklanıyor. Sonraki yıllarda güncelleme TÜFE’nin yarısı oranında yapılıyor.
Bu rakamlar özellikle yüksek arsa ve konut değerlerinin bulunduğu İstanbul’da, maliklerin dönüşüm maliyetini değerlendirmesi açısından önemli.
Ancak “1.875.000 TL destek var” demek, dönüşüm maliyetinin tamamının devlet tarafından karşılanacağı anlamına gelmiyor.
Maliklerin, mevcut yapı ile yeni yapı arasındaki maliyet farkını, müteahhit tekliflerini, bağımsız bölümlerin paylaşımını ve sözleşme koşullarını ayrıca değerlendirmesi gerekiyor.
Malikler şimdi ne yapmalı?
Yarısı Bizden’in 2027 sonuna kadar uzatılması özellikle dönüşüm konusunda henüz karar aşamasında olan yapılar için önemli bir fırsat yaratıyor.
Ancak doğru başlangıç noktası “Yarısı Bizden’e nasıl başvururum?” sorusu değil.
İlk soru şu olmalı:
“Bizim binamız için hukuken ve teknik olarak en doğru dönüşüm modeli nedir?”
Bunun için süreci birkaç temel aşamada değerlendirmek gerekiyor.
1. Önce yapının risk durumunu netleştirin
Kentsel dönüşüm sürecinin temel adımlarından biri, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesidir.
Riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştiriliyor.
Yarısı Bizden kapsamında da riskli yapı statüsü temel şartlardan biri.
Dolayısıyla henüz binanız için riskli yapı tespiti yapılmadıysa, ilk aşamalardan biri bu sürecin başlatılması olmalı.
Ancak burada da aceleyle yalnızca teknik sürece odaklanmak doğru değil.
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün başlangıcıdır; dönüşümün tamamı değildir.
Riskli yapı kararı sonrasında maliklerin önünde yeni ve önemli hukuki süreçler ortaya çıkıyor.
2. Malikler olarak nasıl bir dönüşüm istediğinizi belirleyin
Bir binanın riskli çıkması, tek başına “hangi müteahhitle anlaşacağız?” sorusunun cevabı değildir.
Maliklerin öncelikle:
- mevcut tapu ve arsa paylarını,
- bağımsız bölümlerini,
- yeni projede oluşabilecek bağımsız bölümleri,
- mevcut ve yeni metrekareleri,
- proje maliyetini,
- müteahhit tekliflerini,
- Yarısı Bizden desteğinin projeye etkisini
birlikte değerlendirmesi gerekir.
Özellikle yüksek arsa değerine sahip İstanbul bölgelerinde arsa paylarının doğru incelenmesi, dönüşümün ekonomik sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle maliklerin yalnızca “müteahhit bize kaç metrekare verecek?” sorusuna değil, “bu teklif mevcut haklarımızla karşılaştırıldığında adil ve hukuken güvenli mi?” sorusuna da cevap araması gerekir.
3. Müteahhit seçimini yalnızca teklif üzerinden yapmayın
Kentsel dönüşümde en önemli aşamalardan biri müteahhit seçimidir.
Ancak en yüksek bağımsız bölüm veya en yüksek metrekare teklifinin otomatik olarak en iyi teklif olduğu düşünülmemeli.
Müteahhit değerlendirilirken;
- mali ve teknik yeterlilik,
- geçmiş projeler,
- tamamlanan işler,
- finansal kapasite,
- teminatlar,
- teslim süresi,
- gecikme halinde uygulanacak hükümler,
- yapı ruhsatı ve proje sürecindeki sorumluluklar,
- malzeme ve teknik şartname,
- fesih koşulları,
- gecikme cezaları
gibi birçok konu birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle Yarısı Bizden desteğinin bulunduğu projelerde devlet desteğinin varlığı, sözleşmenin güvenli olduğu anlamına gelmez.
Devlet desteği finansman yükünü azaltabilir; fakat malik ile müteahhit arasındaki sözleşmenin hukuki risklerini ortadan kaldırmaz.
4. Malikler arasındaki anlaşmayı baştan doğru kurun
Kentsel dönüşümün en zor aşamalarından biri çoğu zaman teknik değil, malikler arasındaki uzlaşmadır.
Bir binada herkesin beklentisi aynı olmayabilir.
Bir malik yeni projede daha büyük bağımsız bölüm isterken, başka bir malik daha kısa sürede teslim edilmesini isteyebilir. Bazı maliklerin finansal imkânları farklı olabilir. Bazı maliklerin ise dönüşüme ilişkin hukuki itirazları bulunabilir.
Bu nedenle karar alma süreci başlamadan önce maliklerin:
“Kim ne istiyor?”
sorusundan çok,
“Hangi hukuki ve ekonomik modelde dönüşüm mümkün?”
sorusuna odaklanması gerekir.
Çünkü yanlış alınan bir karar, daha sonra dava ve uyuşmazlıklara dönüşebilir.
5. Yarısı Bizden desteğini projenin içine yerleştirin
Burada kritik noktalardan biri de şu:
Yarısı Bizden desteği, dönüşüm projesinden bağımsız bir para yardımı gibi düşünülmemeli.
Kampanyanın mevcut sisteminde hak sahipliği, yapı ve proje koşulları ile ödeme aşamaları birlikte değerlendiriliyor.
Örneğin resmi açıklamalara göre kredi ödemeleri doğrudan maliklerin serbestçe kullanacağı bir nakit ödeme mantığında değil; yapım sürecindeki ilerleme ve belirlenen şartlar doğrultusunda gerçekleştiriliyor.
Bu nedenle maliklerin müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce:
“Yarısı Bizden desteği bu projede nasıl kullanılacak?”
sorusunun cevabını netleştirmesi gerekiyor.
6. “2027’ye kadar vaktimiz var” düşüncesine dikkat
Bence uzatma kararının en çok yanlış anlaşılabilecek tarafı burası.
31 Aralık 2027 tarihini görmek, maliklerin 2027’ye kadar hiçbir şey yapmadan bekleyebileceği anlamına gelmiyor.
Çünkü dönüşüm süreci;
riskli yapı tespiti → karar alma → proje → müteahhit seçimi → sözleşme → ruhsat → yıkım → yapım → teslim
şeklinde birbirine bağlı birçok aşamadan oluşuyor.
Bu aşamalardan birinde yaşanacak hukuki uyuşmazlık, aylarca hatta daha uzun süreli gecikmelere neden olabilir.
Dolayısıyla kampanyanın uzatılması, dönüşüm için harekete geçmeyi ertelemek yerine hazırlığı doğru yapmak için kullanılmalı.
Özellikle site yönetimleri ve çok malik bulunan yapılarda ne yapılmalı?
Büyük sitelerde süreç daha da karmaşık hale gelebiliyor.
Çünkü burada yalnızca tek bir bina değil;
- çok sayıda bağımsız bölüm,
- farklı arsa payları,
- farklı ekonomik beklentiler,
- farklı müteahhit teklifleri,
- ortak alanlar,
- etaplama,
- proje bütünlüğü
gibi birçok unsur birlikte değerlendiriliyor.
Bu nedenle özellikle büyük sitelerde önce hukuki ve fiziki durum tespiti, ardından proje ve finansman analizi yapılması daha sağlıklı bir yöntem.
Maliklerin doğrudan ilk müteahhit teklifine göre karar vermesi yerine, alternatif teklifleri karşılaştırması ve sözleşme koşullarını bağımsız olarak değerlendirmesi önem taşıyor.
Yarısı Bizden uzatıldı. Peki şimdi ne yapmalı?
İstanbul’da kentsel dönüşüm için önümüzde yeni bir fırsat penceresi var.
Ancak bu fırsattan yararlanmanın yolu yalnızca kampanya süresini takip etmek değil.
Maliklerin bugün itibarıyla şu sırayı izlemesi daha doğru olacaktır:
1. Binanın mevcut hukuki ve teknik durumunu tespit edin.
2. Riskli yapı sürecini ve olası sonuçlarını değerlendirin.
3. Arsa paylarını ve mevcut hakları inceleyin.
4. Maliklerin dönüşüm modelini belirleyin.
5. Birden fazla müteahhitten teklif alın ve teklifleri karşılaştırın.
6. Yarısı Bizden desteğinin proje üzerindeki etkisini hesaplayın.
7. Müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce hukuki inceleme yaptırın.
8. Karar alma ve sözleşme sürecini usulüne uygun yürütün.
Sonuç: Süre uzadı, ama dönüşüm beklememeli
Yarısı Bizden Kampanyası’nın 31 Aralık 2027’ye kadar uzatılması, İstanbul’da dönüşüm kararı almakta zorlanan maliklere önemli bir fırsat sunuyor.
Ancak bu fırsatın gerçek anlamda değerlendirilebilmesi için maliklerin yalnızca “devlet ne kadar destek veriyor?” sorusuna odaklanmaması gerekiyor.
Asıl sorular şunlar:
Binamızın hukuki durumu nedir?
Arsa paylarımız doğru mu?
Hangi dönüşüm modeli bizim için daha avantajlı?
Müteahhit teklifleri gerçekten karşılaştırıldı mı?
Sözleşmede haklarımız yeterince korunuyor mu?
Yarısı Bizden desteği projenin mali yapısına nasıl yansıyor?
Çünkü kentsel dönüşüm, yalnızca bir binanın yıkılıp yeniden yapılması değildir.
Doğru karar, doğru ekonomik model ve doğru hukuki güvence birlikte oluşturulmalıdır.
Yarısı Bizden’in süresi uzatılmış olabilir.
Ama dönüşüm için doğru zamanı beklemek yerine, doğru hazırlığı şimdi yapmak gerekiyor.
GH Hukuk
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarının korunması; riskli yapı sürecinin değerlendirilmesi, malik kararlarının hukuki açıdan incelenmesi, müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması ve sözleşmelerin hazırlanması gibi birçok aşamayı kapsar.
Doğru analiz. Güçlü strateji. Güvenli dönüşüm.
