Kentsel dönüşümde en çok sorun yaşanan konulardan biri, apartmandaki maliklerin aynı kararda buluşamamasıdır. Bir grup dönüşümün başlamasını isterken bazı maliklerin müteahhit, paylaşım oranı, proje veya sözleşme şartları nedeniyle karara katılmaması süreci aylarca, hatta yıllarca geciktirebilir.

Bu nedenle Google’da sıkça “kentsel dönüşüm 51+1 yasası”, “kentsel dönüşümde yüzde 51 yeterli mi?”, “kentsel dönüşüm çoğunluğu kaç kişi?” gibi aramalar yapılıyor.

Öncelikle önemli bir düzeltme yapalım: Halk arasında “%51” veya “51+1” denilse de kanundaki teknik ifade salt çoğunluktur.

Kentsel dönüşümde artık üçte iki çoğunluk mu gerekiyor?

Hayır.

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak yeni uygulamalar bakımından geçmişte kullanılan üçte iki çoğunluk sistemi değiştirilmiştir.

Bugünkü düzenlemeye göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalara, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da güncel açıklamalarında bunu açıkça belirtmektedir.

Başka bir ifadeyle, gerekli çoğunluk artık üçte iki değil; hisselerin yarısından fazlasıdır.

Bu değişikliğin temel amacı, az sayıdaki malikin karara katılmaması nedeniyle dönüşümün tamamen kilitlenmesini önlemektir.

%50+1 ne demek?

Burada en çok yapılan hata, çoğunluğun daire sayısına göre hesaplandığını düşünmektir.

Oysa esas olan malik veya daire sayısı değil, arsa paylarıdır.

Örneğin 10 daireli bir apartmanda:

• 6 daire sahibinin “evet” demesi otomatik olarak yeterli olmayabilir.
• 5 daire sahibinin “evet” demesi de otomatik olarak yetersiz olmayabilir.

Çünkü önemli olan bu maliklerin tapudaki arsa paylarının toplamıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da salt çoğunluğun, maliklerin parselde sahip oldukları hisseleri oranında hesaplanacağını açıkça belirtiyor.

Basit bir örnek

Bir binadaki toplam arsa payının 1.000 olduğunu düşünelim.

Dönüşümü destekleyen maliklerin toplam arsa payı:

510 / 1.000

ise salt çoğunluk sağlanmıştır.

Buna karşılık 10 dairenin 6’sı dönüşümü destekliyor olsa bile bu altı dairenin toplam arsa payı 480 ise gerekli çoğunluk oluşmamıştır.

Bu nedenle dönüşüm kararına başlamadan önce ilk bakılması gereken belgelerden biri tapu kayıtları ve arsa paylarıdır.

Salt çoğunlukla hangi kararlar alınabilir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı kesinleştikten sonra yeni yapılacak uygulama konusunda maliklerden birinin talebiyle toplantı yapılabilir.

Toplantının hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğuyla yapılması ve kararın yine en az salt çoğunlukla alınması gerekir.

Salt çoğunluk sağlandığında yalnızca “binayı yaptıralım” şeklinde genel bir karar değil; dönüşümün gerektirdiği bazı önemli işlemler de bu karar doğrultusunda yürütülebilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasına göre bunlar arasında:

yeni yapının nasıl yapılacağı, yıkım ve yapım işlemleri, tevhit, ifraz, proje, izin ve ruhsat işlemleri

gibi normalde bütün maliklerin muvafakatini gerektirebilecek işlemler de bulunmaktadır.

Dolayısıyla salt çoğunluk düzenlemesi yalnızca bir “oylama kolaylığı” değildir. Dönüşümün fiilen ilerleyebilmesini sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır.

Bir malik toplantıya katılmazsa ne olur?

Toplantıya katılmamak veya karara karşı çıkmak dönüşümü otomatik olarak durdurmaz.

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartları bildirilir.

Güncel uygulamaya göre bu bildirim noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yoluyla yapılabilir. Belirlenen süre içerisinde teklif kabul edilmezse 6306 sayılı Kanundaki satış süreci gündeme gelebilir.

Bu nedenle bir malikin “Ben hiçbir şey imzalamıyorum, böylece dönüşüm başlayamaz” düşüncesi artık hukuken güvenli bir yaklaşım değildir.

Karara katılmayan malikin dairesi hemen elinden alınır mı?

Hayır.

Salt çoğunluk sağlanmasıyla birlikte karşı çıkan malikin payı kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Önce kanunda ve yönetmelikte öngörülen karar, bildirim ve süre süreçlerinin tamamlanması gerekir.

Karara katılmayan malik süresi içinde anlaşmayı kabul etmezse arsa payı açık artırma yoluyla satış sürecine konu olabilir.

İlk satışta pay, kural olarak salt çoğunlukla anlaşmış olan diğer paydaşlara sunulur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel açıklamasına göre ilk satış gerçekleşmezse belirli şartlarla satış işlemi tekrarlanabilir ve üçüncü kişilerin de sürece dahil olabildiği aşamalar bulunmaktadır.

Dolayısıyla “%51 oluştu, ertesi gün karşı çıkanların tapusu satılır” şeklindeki anlatım doğru değildir.

Satış bedelini kim belirliyor?

Karara katılmayan malikin payının satışında bedel keyfi olarak çoğunluk tarafından belirlenmez.

Satış işlemleri için ilgili idare bünyesinde Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu oluşturulur. Arsa payının rayiç değeri belirlenerek satış işlemleri 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Bu nedenle müteahhidin veya diğer maliklerin “senin payını şu bedelden alacağız” demesi tek başına hukuki sonuç doğurmaz.

%50+1 çoğunluk müteahhit seçmek için yeterli mi?

6306 kapsamındaki yeni uygulama bakımından gerekli salt çoğunluk sağlandığında müteahhitle yapılacak dönüşüm modeline ilişkin karar alınabilir.

Ancak burada kritik bir ayrım vardır:

Çoğunluğu sağlamak başka şeydir, doğru sözleşmeyi yapmak başka şeydir.

Maliklerin %50’den fazlasının bir müteahhit üzerinde anlaşması;

• müteahhidin mali açıdan güçlü olduğu,
• sözleşmenin maliklerin haklarını koruduğu,
• teminatların yeterli olduğu,
• teslim tarihlerinin gerçekçi olduğu,
• proje paylaşımının adil olduğu

anlamına gelmez.

Salt çoğunluk, karar alma mekanizmasını kolaylaştırır; kötü bir sözleşmeyi iyi bir sözleşmeye dönüştürmez.

“Bir kişi karşı çıkarsa dönüşüm yapılamaz” dönemi bitti mi?

6306 kapsamındaki riskli yapılarda büyük ölçüde evet.

Eskiden maliklerin önemli bir bölümünün ortak şikâyeti şuydu:

“Herkes dönüşümü istiyor ama bir iki kişi imza vermediği için bina yıllardır bekliyor.”

Salt çoğunluk düzenlemesinin temel amacı bu tür kilitlenmeleri azaltmaktır.

Ancak bunun diğer tarafı da önemlidir: Çoğunluğu sağlayan maliklerin kararı usulüne uygun alması, toplantının doğru yapılması, arsa paylarının doğru hesaplanması, anlaşma şartlarının açıkça belirlenmesi ve karşı çıkan maliklere gerekli bildirimlerin yapılması gerekir.

Usul hataları sonradan ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Riskli yapı tespiti yapılmadan %50+1 kullanılabilir mi?

Burada dikkatli olmak gerekir.

Bu yazıda anlattığımız salt çoğunluk sistemi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarına ilişkindir.

Özellikle riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamaya ilişkin karar mekanizması, yapının riskli olduğunun kesinleşmesinden sonra devreye girer. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yeni uygulamaya ilişkin toplantının riskli yapı kesinleştikten sonra yapılacağını belirtmektedir.

Dolayısıyla normal bir apartmanda yalnızca maliklerin %51’inin “binayı yıkıp yeniden yapalım” demesi, tek başına 6306 sayılı Kanunun sağladığı bütün yetkilerin kullanılabileceği anlamına gelmez.

GH Hukuk Notu

Salt çoğunluk düzenlemesi özellikle çok malikli apartman ve sitelerde dönüşümün önündeki önemli bir engeli kaldırdı.

Ancak bizce yeni sistemde asıl risk çoğunluğu bulamamak değil, çoğunluğu bulduktan sonra süreci aceleyle yürütmektir.

Dönüşüm kararından önce en az şu dört konu netleştirilmelidir:

Arsa paylarımız doğru mu?
Yeni projede maliklere ne verilecek?
Müteahhit hangi teminatları sağlayacak?
İmzalamayan maliklere yapılacak bildirim ve satış süreci doğru yürütülecek mi?

Çünkü hatalı hazırlanmış bir karar veya sözleşme, başlangıçta zaman kazandırıyor gibi görünse de dönüşümün ilerleyen aşamalarında yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.

Sonuç olarak: Kentsel dönüşümde halk arasında “%51 yasası” olarak bilinen sistemin hukuki karşılığı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Çoğunluk daire sayısına göre değil, tapudaki arsa paylarına göre hesaplanır. Salt çoğunluk sağlandığında yeni uygulamaya ilişkin karar alınabilir; karara katılmayan maliklere teklif bildirilir ve şartları oluştuğunda arsa paylarının satış süreci işletilebilir. Ancak bütün bu işlemlerin 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğindeki usule uygun yürütülmesi gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her binanın tapu yapısı, arsa payları ve sözleşme şartları farklı olduğundan somut olay özelinde ayrıca hukuki değerlendirme yapılmalıdır.