Kentsel dönüşüm denildiğinde çoğu kat malikinin ilk olarak müteahhit seçimi, paylaşım oranları ve yeni yapılacak dairenin özelliklerine odaklandığını görüyoruz. Oysa sözleşmenin imzalanmasından sonra başlayan tahliye ve yıkım süreci, dönüşümün en önemli hukuki ve teknik aşamalarından biridir.
Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik kapsamında yapılan düzenlemeler; yıkımın nasıl gerçekleştirileceğinden teknik sorumluluğa, çevredeki yapıların korunmasından gerekli mühendislik çalışmalarına kadar sürecin daha kontrollü yürütülmesini öngörmektedir.
Bu düzenlemeler özellikle kentsel dönüşüm amacıyla yıkılacak binalarda maliklerin imzalayacağı sözleşmeler açısından da önem taşımaktadır.
Yıkım yalnızca binanın ortadan kaldırılması değildir
Bir yapının yıkılması için yalnızca binanın boşaltılması ve iş makinesinin sahaya girmesi yeterli değildir.
Yıkım öncesinde yapının özelliklerine göre;
- gerekli izin ve ruhsatların alınması,
- yıkım planının hazırlanması,
- yetkili yıkım müteahhidinin belirlenmesi,
- gerekli durumlarda fenni mesul görevlendirilmesi,
- elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının güvenli biçimde kapatılması,
- çevrede bulunan yapıların ve altyapının korunmasına yönelik önlemlerin alınması,
- asbest ve benzeri tehlikeli maddelere ilişkin gerekli işlemlerin yapılması
gerekebilmektedir.
Özellikle yüksek veya teknik açıdan özellik taşıyan yapılarda yıkım yöntemi ve mühendislik sorumlulukları daha da önem kazanmaktadır.
Dolayısıyla yıkım, kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca teknik değil, aynı zamanda hukuki ve mali sonuçları bulunan bir aşamasıdır.
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde yıkım maddesine dikkat
Uygulamada bazı kentsel dönüşüm sözleşmelerinde yıkım aşamasının birkaç cümleyle geçildiğini görüyoruz.
Örneğin;
“Mevcut yapının yıkılması yükleniciye aittir.”
şeklindeki bir hüküm ilk bakışta yeterli görünebilir.
Ancak süreç başladığında çok sayıda soru ortaya çıkabilir.
Yıkım ruhsatını kim alacaktır?
Yıkım planını kim hazırlatacaktır?
Fenni mesul veya diğer teknik uzmanların ücretlerini kim ödeyecektir?
Asbest tespit edilirse söküm ve bertaraf giderleri kime ait olacaktır?
Komşu binada çatlak veya başka bir zarar oluşursa sorumluluk kime ait olacaktır?
Yıkım sırasında ortaya çıkan beklenmeyen ilave maliyetler maliklerden talep edilebilir mi?
Bu soruların cevabının mümkün olduğunca sözleşme imzalanmadan önce belirlenmesi gerekir.
Yıkım giderleri sonradan maliklerden istenebilir mi?
Malikler açısından özellikle dikkat edilmesi gereken konulardan biri budur.
Müteahhit teklifinde veya sözleşmede;
“Her türlü yıkım gideri yükleniciye aittir.”
şeklinde genel bir hüküm bulunması önemli olmakla birlikte her durumda tek başına yeterli olmayabilir.
Yıkım sırasında asbest çıkması, özel ekipman gerekmesi, komşu yapıların korunması için ilave tedbir alınması veya mevzuat nedeniyle ek mühendislik hizmetlerinin gerekmesi halinde önemli ek maliyetler doğabilir.
Bu nedenle sözleşmede yıkımla bağlantılı hangi giderlerin yüklenici tarafından karşılanacağı ve hangi durumlarda maliklerden ek bedel talep edilemeyeceği açık biçimde düzenlenmelidir.
Aksi halde dönüşümün henüz başlangıcında taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Komşu binalara verilen zarar önemli bir risk
Özellikle Kadıköy, Beşiktaş ve İstanbul’un yoğun yapılaşmış bölgelerinde binalar birbirine oldukça yakın konumdadır.
Bir binanın yıkılması sırasında bitişik veya yakın yapılarda çatlak, temel problemi, cephe hasarı ya da başka zararların meydana gelmesi mümkündür.
Bu nedenle yıkım öncesinde çevredeki yapıların mevcut durumunun belgelenmesi ve gerekli teknik önlemlerin alınması önem taşır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde de yıkımdan kaynaklanabilecek üçüncü kişi zararları, sigorta yükümlülükleri ve bu zararların karşılanmasına ilişkin sorumlulukların açıkça belirlenmesi gerekir.
Yıkımdaki gecikme inşaat süresini de etkileyebilir
Kentsel dönüşüm sözleşmelerindeki önemli sorunlardan biri de inşaat süresinin ne zaman başlayacağının belirsiz bırakılmasıdır.
Sözleşmede;
“İnşaat süresi 24 aydır.”
denilmiş olması tek başına yeterli değildir.
Bu 24 aylık süre hangi tarihten itibaren başlayacaktır?
Binanın tahliye edildiği tarihten mi?
Yıkım ruhsatının alındığı tarihten mi?
Binanın fiilen yıkıldığı tarihten mi?
Yapı ruhsatının alındığı tarihten mi?
Yer tesliminden mi?
Bu tarihin açıkça belirlenmemesi halinde yıkım aşamasındaki gecikme daha sonra inşaat süresine ilişkin uyuşmazlığın da başlangıcı olabilir.
Bu nedenle yıkım ve inşaat sürelerinin birbirleriyle bağlantısı sözleşmede açık şekilde kurulmalıdır.
GH Hukuk Notu
Yıkım, inşaat başlamadan önce yapılan basit bir işlem değildir. Kentsel dönüşüm sözleşmesinin hukuki ve mali risk taşıyan ilk uygulama aşamalarından biridir.
Malikler açısından güvenli bir dönüşüm süreci yalnızca iyi bir müteahhit seçmek veya yüksek bir paylaşım oranı elde etmek anlamına gelmez.
Yıkım ruhsatından teknik sorumluluklara, komşu yapılara verilebilecek zararlardan ek maliyetlere ve inşaat süresinin başlangıcına kadar bütün sürecin sözleşmede öngörülmesi gerekir.
Çünkü kentsel dönüşümde birçok uyuşmazlık, tarafların kötü niyetinden değil, sözleşmede başlangıçta düzenlenmeyen konuların süreç içinde ortaya çıkmasından kaynaklanmaktadır.
Sözleşme imzalamadan önce bu soruların cevabını bilin
Maliklerin özellikle şu konuları kontrol etmelerinde yarar bulunmaktadır:
- Yıkım ruhsatını kim alacak?
- Yıkım ve teknik danışmanlık giderlerini kim karşılayacak?
- Asbest çıkması halinde maliyet kime ait olacak?
- Komşu yapılara verilebilecek zararlardan kim sorumlu olacak?
- Gerekli sigortaları kim yaptıracak?
- Yıkım sırasında ortaya çıkan ek giderler maliklerden talep edilebilecek mi?
- Yıkım gecikirse yüklenicinin sorumluluğu ne olacak?
- İnşaat süresi hangi tarihte başlayacak?
- Yıkım ve yapı ruhsatlarının alınması için sözleşmede belirli süreler var mı?
- Yüklenicinin bu yükümlülüklere uymaması halinde hangi yaptırımlar uygulanacak?
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce bu soruların cevaplandırılması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümünün daha başlamadan önlenmesini sağlayabilir.
GH Hukuk Danışmanlık
Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi, sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi, maliklerin haklarının korunması ve dönüşüm sürecinin hukuki yönetimi konusunda danışmanlık sunuyoruz.
Telefon: 0216 445 88 00
GSM / WhatsApp: 0532 566 5718
E-posta: bilgi@ghhukuk.com
