Kentsel dönüşüm, ekonomik ve teknik ömrünü tamamlamış veya deprem riski taşıyan yapıların güvenli ve sağlıklı yapılaşma amacıyla yenilenmesini sağlayan hukuki ve teknik bir süreçtir. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının önemli bir bölümü 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür. Bu süreç yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir; riskli yapı tespiti, maliklerin karar alma süreci, müteahhit seçimi, sözleşmenin hazırlanması, tahliye, yıkım, yeniden yapım ve hakların korunması gibi birçok aşamayı içerir. Fakat burada önemli olan, sürecin en başında hukuki danışmanlık almaktır. İşler başladıktan sonra çıkan sorunların giderilmesi, telafi edilmesi çok daha zordur. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı olarak, bize gelen davalarda en sık karşılaştığımız durum, hukuki danışmanlık almadan yapılmış sözleşmelerin sonunda çıkan mağduriyetlerdir.

Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem veya diğer afetler nedeniyle yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının, mevzuatta belirlenen teknik esaslara göre belirlenmesidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılabilir. Riskli yapı tespitinin sonucuna göre binanın kentsel dönüşüm sürecine girmesi ve maliklerin önündeki hukuki sürecin başlaması söz konusu olabilir. Bu işlemlere başlamadan önce maliklerin, kat sahipleriniz aralarında anlaşması süreçi çok daha kolay yönetilebilir hale getirir. Biz de önce uyum öneriyoruz.

Riskli yapı tespiti, yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin başvurusu üzerine, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Binanın mevcut durumu, taşıyıcı sistemi, beton ve donatı özellikleri gibi teknik veriler mevzuatta belirlenen yöntemlere göre incelenerek riskli yapı tespit raporu hazırlanır. Tespit işlemi ve raporlama süreci, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte belirlenen teknik esaslara tabidir. Bu resmiyet sonrası kentsel dönüşüm artık yeni bir aşamaya girer. Eğer, kat maliklerie arasında uyum olmadan bu işlem yapıldıysa durum daha da önemli hale geliyor. Onun için önce uyum diyoruz

Kentsel dönüşümde 50+1 olarak ifade edilen kavram, bazı uygulamalarda maliklerin arsa payları oranında hesaplanan salt çoğunluğu ifade eder. Burada önemli olan maliklerin kişi sayısı değildir, gördüğümüz bir çok konuda kişi sayısı gündeme gelmesine rağmen bu salt çoğunluk tanımında esas olan arsa paylarıdır dolayısı ile  arsa paylarının yarısından fazlasına sahip olunmasına bakılır. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde 6306 sayılı Kanun kapsamında yeni uygulamaya ilişkin kararlar, ilgili şartlar çerçevesinde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilir. Bu nedenle “50+1” denildiğinde, her durumda maliklerin yarısından bir fazlasının imzasının yeterli olduğu düşünülmemeli; uygulamanın niteliği, riskli yapı tespitinin durumu ve arsa payları birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen şartların oluşması halinde satış sürecine konu olabilir. Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere bildirilerek kendilerine 15 gün süre verilir. Bu süre içinde kararın kabul edilmemesi halinde, mevzuatta öngörülen usulle arsa payının açık artırma yoluyla satışı gündeme gelebilir. Bu nedenle katılmayan malikin haklarını koruyabilmesi için kendisine yapılan bildirimin içeriğini ve yasal süreleri dikkatle değerlendirmesi önemlidir. Burada da en çok verilen 15 günlük sürenin aşımı karşımıza çıkmaktadır.

Kentsel dönüşümde hisse satışı, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte belirlenen usule göre satılmasıdır. Öncelikle salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları ilgili maliklere bildirilir; ardından gerekli belgelerle birlikte ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkili idareye başvurulur. Satılacak arsa payının değeri belirlenir ve satış, mevzuatta düzenlenen açık artırma usulü çerçevesinde gerçekleştirilir. Satış bedelinin yatırılmasının ardından payın yeni malik adına tapuda tescili yapılır. Zorunlu durumlarda, hisse satışları karşılaştığımız bir durum olmakla birlikte bu durumun, tüm süreci uzattığına da şahit oluyoruz.

Kentsel dönüşüm her zaman imar artışı anlamına gelmez. Kadıköy’de yeni yapının emsal, kat yüksekliği, TAKS, çekme mesafeleri ve diğer yapılaşma koşulları, parselin yürürlükteki imar planı ve plan notlarına göre belirlenir. Bu nedenle “Kadıköy’de kentsel dönüşümde otomatik imar artışı var” demek doğru değildir. Bir parsel için gerçek yapılaşma hakkı, güncel imar durumunun ve varsa özel plan kararlarının ayrıca incelenmesiyle belirlenmelidir.

Site bazlı dönüşüm, birden fazla parselin veya binanın birlikte değerlendirilerek daha bütüncül bir proje kapsamında dönüştürülmesidir. Ancak bunun nasıl uygulanacağı; parsellerin hukuki ve imari durumuna, maliklerin kararlarına, mevcut kat mülkiyeti ve arsa paylarına ve uygulanacak dönüşüm modeline göre değişir. Bu nedenle site bazlı dönüşümde yalnızca müteahhit seçimi değil, parsellerin birlikte değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, imar hakları, maliklerin hakları ve sözleşme yapısının baştan doğru kurulması önem taşır. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat kapsamında farklı uygulama modelleri bulunabilmektedir.

Bağdat Caddesi’nde şerefiye, yeni projedeki bağımsız bölümlerin birbirinden kaynaklanan değer farklarının belirlenmesidir. Hesaplamada yalnızca metrekare değil; kat, cephe, deniz veya açık manzara, güneş alma, gürültü, balkon/teras, daire planı, otopark ve depo gibi değer unsurları birlikte değerlendirilir. Amaç, aynı büyüklükte olmayan veya aynı konum ve özelliklere sahip olmayan bağımsız bölümler arasındaki değer farkını objektif biçimde ortaya koymaktır. Özellikle Bağdat Caddesi gibi kat ve manzara farklarının taşınmaz değerini önemli ölçüde etkileyebildiği bölgelerde şerefiye hesabının proje ve sözleşme aşamasında açıkça belirlenmesi önemlidir.